Арендатор задерживает оплату по договору, арендодатель не проводит ремонт климатической системы, арендатор не освобождает помещение, мешая проведению ремонта. Такие вопросы повсеместно известны арендодателям и арендаторам, а способы их решения в РФ могут оказаться довольно сложными. В законодательстве найдётся множество неоднозначных норм и правил, содержащих ловушки для той и другой стороны. Способы оптимального выхода из трудных ситуаций, связанных с арендой, известны не всем.
Нюансы расторжение договора аренды
Арендодатель может в одностороннем порядке прекратить действие договора на основании положений ст. 619 ГК РФ. Они говорят о том, что досрочное расторжение может иметь разную природу. В основном оно связано с тем, что арендатор:
- нарушает условия договора или портит имущество;
- пропускает срок оплаты более двух раз подряд.
Под нарушением условий договора можно понимать нарушение каких-то региональных или федеральных правил, хотя в договоре было условие об их соблюдении. Также нарушением является отсутствие капитального ремонта, несмотря на то, что по договору арендатор должен был его провести.
Достижение соглашения
Вариант, связанный с тем, что стороны смогли договориться о выходе из трудной ситуации, следует считать наиболее приемлемым. Особенно, если это связано с продолжением деловых отношений. В условиях высокой конкуренции способность вести переговоры, уметь принимать взвешенное решение и идти на компромисс является довольно важным фактором.
Если же стороны не желают договариваться, не могут или не хотят вырабатывать решение проблемы, то им придется потратить время и средства на расторжение договора аренды.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке
Одностороннее расторжение договора аренды возможно по инициативе «потерпевшей стороны». Однако её право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке закреплено в законе довольно расплывчато. Нечёткие положения законодательства в сочетании с противоречивой судебной практикой становятся причиной для того, чтобы у экспертов имелись противоположные мнения.
Законодательство РФ не содержит положений, которые предусматривали бы возникновение права на одностороннее расторжение договора аренды просто на том основании, что происходит нарушение одной из сторон своих основных обязательств. Этот вопрос решается в судебных инстанциях, а мнение судей городского и окружного судов также могут иметь существенные отличия.
Если в договоре аренды присутствуют специальные положения о порядке его расторжения, а случай соответствует этим условиям, то одностороннее расторжение становится правомерным. Однако не исключено, что и такие права также придётся отстаивать в суде. Это имеет важность для разработки нового договора аренды или в ходе внесения изменений в уже существующий. Однако, при внесении таких условий, нужно предусмотреть все возможные риски, чтобы окончательный вариант полностью устраивал обе стороны и создавал условия для развития деловых отношений.
Некоторые российские юристы считают, что одностороннее расторжение договора аренды в принципе невозможно и внесение специальных положений этого изменить не может. Действительно, одностороннее расторжение может вызвать судебное разбирательство, в ходе которого истец будет доказывать, что происходит незаконный отказ одной из сторон от исполнения обязательств по арендному договору.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Если невозможно найти выход из ситуации с помощью переговоров, а договор не содержит положений о его расторжении в одностороннем порядке, то возможность его досрочного расторжения целиком связана с решением суда. Однако несовершенство законодательства и возможность неоднозначных интерпретаций отдельных норм существенно затрудняют процесс. Обычно судебные решения по таким вопросам зависят только от действия юриста, являющегося представителем стороны. Самостоятельное участие в судебном процессе в таком деле редко приводит к получению желаемого результата. Другой трудностью является то, что часто судебные органы отказывают в рассмотрении такого вопроса, если находят для того основания.
Разумеется, существенное нарушение обязательств одной из сторон чаще всего признаётся достаточным основанием для того, чтобы расторгнуть договор. Но им не может стать вдруг возникшее у собственника желание выполнить перепланировку помещений.
Соответствующее заявление в суд допустимо подавать только после соблюдения процедуры досудебного урегулирования спора. Обычно рассмотрение дела в суде начинается примерно через один-два месяца после подачи иска. Трудность в том, что судебные решения по таким делам чаще всего не удовлетворяют проигравшую сторону, поэтому она подаёт заявление на повторное рассмотрение дела в суде вышестоящей инстанции, что может привести к затягиванию сроков и дополнительным издержкам.
В силу названных выше причин участие в таком деле профессионального юриста становится необходимостью.