Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения

Наём жилья

В нашей стране выделяется социальный наем и наем у частных лиц. Понятие социального найма означает, что жилье выделяет муниципальный или государственный фонд. Жилое помещение предоставляется на основании федеральных нормативных актов или актов субъектов РФ, установленному кругу граждан. К лицам, которые имеют права на получение жилья из резервов государства, относятся необеспеченные своим жильем малоимущие граждане, нуждающиеся в таковом военнослужащие, работники государственных структур и иные лица. Если говорить о найме коммерческом, то нужно понимать, что разговор идет о частных жилых помещениях, сдаваемых в наем. Этот вид арендных отношений регулируется статьями ГК и не устанавливает ограничений в отношении лиц, которые могут им воспользоваться. Основания для прекращения таких договоров в обоих случаях разнятся, потому рассмотреть следует каждый в отдельности. 

Как прекращается договор найма, называемый социальным

Соглашение, заключаемое с государством или органами местного самоуправления о найме жилища, может расторгаться в исключительных ситуациях, которые установлены ст. 83 ЖК РФ. Если их условно разделить, то получается несколько групп, исходя из того, кто является инициатором разрыва договорных отношений: по инициативе нанимателей; по инициативе наймодателей; или по основаниям, не зависящим от воли участников. В первой ситуации прекращение аренды возможно в любое время. Достаточно написать заявление в свободной форме и таким образом прекратить свое проживание в помещении, которое является предметом соглашения. Если наниматель живет не в одиночестве, а со своими близкими, то им нужно будет дать свое согласие в письменном виде на расторжение договора найма жилого помещения. Распространенным основанием для таких действий является смена нанимателем места своего проживания. Документ утрачивает силу со дня освобождения бывшими жильцами занимаемого ранее помещения. Рассматривая другую группу, следует сказать о тех правах, которыми наделен наймодатель: это обращение в суд для признания прав нанимателя утраченными. В таком случае в суде нужно доказать что либо семейство нанимателя, либо же сам квартиросъемщик пользуется предоставленным помещением не по его прямому назначению или намеренно разрушают его. Если имеются жалобы от соседей, собственник квадратных метров имеет полное право отказаться от исполнения сделки в будущем. К этой ситуации относятся и факты, когда жильцы не соблюдают правил общежития, пренебрегают общественным порядком, ведут аморальный образ жизни. Известно, что основными правами наймодателя являются права на получение платы за помещение и предоставленные жильцам коммунальные услуги. Если наниматель не производит оплаты в течение полугода, то возникает реальная угроза прекращения договора и прав на помещение. Упомянутые основания (смотрите выше), являются единственно возможными для выселения жильцов. 

Рассматривая следующую группу оснований, можно упомянуть разрушение здания, признание его опасным для жизни человека, смерть нанимателя, при условии, что он жил одиноко и у него не осталось правопреемников.

Возможно расторжение договора о найме жилого помещения в случае, если изменения коснулись предмета договора. Расторжение договоров о найме жилых помещений, связанное с заменой жилых помещений. Договоры соц. найма могут прекратить действовать вследствие предоставления нанимателю другого жилья. Жилищным кодексом подобное оговаривается в ст. 84-91, которыми также закрепляются права собственников на выселение жильцов если зданию требуется ремонт или планируется снос здания, или оно будет переведено в нежилой фонд, Следующая причина — передача здания в собственность религиозной организации.

Также нанимателя могут выселить в случае проведения капремонта и перепланировки, в случае если это привело к изменению характеристик жилища: оно увеличивается или уменьшается, а площадь объекта превышает нормы квадратных метров на человека и наоборот площадь уменьшается, доходя до их дефицита.

Во всех вышеперечисленных ситуациях, должно быть выделено иное жилище, которое будет отвечать требованию о благоустроенности, находящееся в населенном пункте, где и предыдущее, и являющееся равноценным тому, что было предоставлено до этого. Иногда может выделяться помещение и в других районах и городах, но только при том условии, что наниматель и его родные выразили свое согласие.

Указанные выше случаи влекут за собой расторжение договора найма жилого помещения и заключение нового, но уже в отношении вновь выделенного помещения. 

Возможно выселить жильцов и по решению суда, в случае если он не оплачивал свое проживание в квартире в течение полугода, не имея при этом уважительных причин, но такому квартиросъемщику будет предоставлено другое жилище. Количество выделяемых квадратных метров будет рассчитываться исходя из норм, которые применяются при вселении лиц в общежития. 

Как происходит расторжение договора с частными лицами

В отношении вопросов, связанных с коммерческой арендой жилых квадратных метров, все несколько иначе и, в большей степени, это связано с различной трактовкой гражданско-правовых норм. Нужно сказать, что завершение договорных отношений может быть осуществлено по нескольким причинам, как и в предыдущем случае, то есть инициатором может выступить одна из сторон, или по причинам, независящим от желания участников сделки.

Разумеется, здесь проще квартиросъемщику, так как он имеет право расторгнуть соглашение в любое время. Но по условиям ст. 687 ГК РФ он должен уведомить наймодателя о таких планах, связанных с прекращением договора, не менее чем за 3 месяца до запланированного расторжения документа. Вот тут и появляется ряд вопросов. 

По общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от 2-х недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке.

Теперь о том, как уведомить наймодателя в случае.ю если с ним сложились доброжелательные отношения. Тут допустимо осуществление телефонного звонка или личной встречи. Если дружеских отношений с наймодателем не сложилось, то лучше следовать официальному порядку, чтобы можно было доказать исполнение обязанностей по уведомлению. Официальным способом является направление по месту проживания наймодателя заказного письма с уведомлением о вручении или личное вручение уведомления, когда на втором экземпляре проставляется подпись получателя и дата вручения. И тогда срок нужно считать со дня, когда арендодателю вручили или должны были вручить уведомление. По истечении указанного в договоре или в законе срока, документ будет считаться расторгнутым, и, следовательно, прекратятся взаимоотношения сторон. 

Расторжение сделки по желанию собственника жилища

Закон предусмотрел очень узкий перечень событий, которые позволяют собственнику осуществить расторжение договора найма жилого помещения, и, более того, это возможно только в рамках судебного разбирательства. Основанием для этого являются условия, перечисленные в ст. 687 ГК РФ:

• аварийное состояние жилища, признание его непригодным для дальнейшего проживания людей; 
• эксплуатация жилья не по его прямому назначению; 
• порча и иное причинение ущерба квартирантом его близкими, проживающими с ним;
• совершение этими лицами деяний, которые нарушают права соседей; 
• неуплата за проживание (дважды подряд в случае краткосрочного соглашения, и в течение полугода при договоре, действующего год и более); 
• иные случаи, предусмотренные жилищным правом. 

Для выселения жильцов, нужно еще уведомить их о существующих нарушениях в их действиях и предоставить им достаточное время для устранения таковых, но не более года.

Как видно из приведенного выше перечня оснований, выселить квартиранта не так-то просто. И многие люди, столкнувшись с такой проблемой, просто не знают, как действовать дальше, чтобы освободить свою квартиру от неугодных квартирантов. На помощь придет знакомство с правоприменительной практикой и тщательное изучение законодательства в этой области.

Итак, в ГК закреплены ситуации, позволяющие расторжение договора найма жилого помещения при обращении в органы судебной системы или без такового.

Тем не менее в свете Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», правила ст. 687 ГК РФ не выглядят императивными в отношении запрета на расширение перечня оснований. Явного запрета законодателя нет, а защиту прав каждой из сторон можно предусмотреть, введя в договор взаимные гарантии и обязательства на случай расторжения договора по инициативе одной из сторон. На практике договоры найма закрепляют права обеих сторон расторгнуть их без объяснения причин, но с обязательным соблюдением процедуры уведомления. Это означает, что необходимо уведомление жильца за срок, установленный договором.  

Если соглашение не составлено…

Законом предусмотрена обязательная для договора письменная форма. К сожалению, не всегда люди ответственно подходят к оформлению документов, и может случиться так, что спор возник, а доказать, что договорные отношения существовали, не представляется возможным. Что делать в подобной ситуации?

Если вы наниматель, то нужно собирать свои вещи и спокойно выезжать из квартиры. Никто вас не вправе держать и никого вы уведомлять не обязаны. Хотя, конечно, наймодатель может в судебном порядке доказать фактическое наличие договорных отношений между вами и тогда получить некоторые права, о которых речь пойдет ниже.

Наймодателю немного сложнее. Точнее если вы хотите просто выселить квартирантов, то достаточно обращения в правоохранительные органы с заявлением о незаконном проживании в вашей квартире третьих лиц. Жильцов попросят покинуть помещение и вряд ли они станут сопротивляться. Трудности могут возникнуть в том случае, если у квартиросъемщиков осталась задолженность по арендной плате или они нанесли какой-то ущерб имуществу.

Так, для того чтобы взыскать арендную плату, нужно доказать, что в данном случае имели место договорные отношения, характерные для найма и именно с заявленной арендной платой. Несоблюдение формы документа (простой письменной в нашем случае) лишает возможности ссылаться на свидетельские показания. Следовательно, потребуется представить иные доказательства (расписки, письма и т. п.), аудио- или видеоматериалы, доказывающие не только факт договоренности о том, что лицо будет проживать в квартире, но и о согласованной арендной плате. 

Взыскать ущерб можно будет и, не доказывая наличия договоренности о найме, но убедить судью в том, что именно бывший квартиросъемщик причинил ущерб, зачастую является невыполнимой задачей. 

Кроме того, нужно сказать, что возможность доказать существование договорных взаимоотношений имеется и у нанимателя, если он решить отстаивать право на свое дальнейшее проживание. Можно использовать письменные и иные доказательства, исключая свидетельские. Если же квартиросъемщик докажет наличие договорных отношений, тогда выселить его можно будет только по основаниям, указанным в ГК РФ (ст. 687) — они уже были перечислены выше.

Оформление прекращения договора найма

Расторжение договоров найма жилых помещений не требует особенного оформления. По сути дела, его вообще можно никак не оформлять, при наличии уведомления о расторжении или квитанции об отправке почтой такого уведомления. Однако если вы не хотите проблем, то лучше завершить арендные отношения составлением акта приема-передачи. Зачем это нужно?

Акт приема-передачи — это документ, удостоверяющий несколько ключевых моментов: дату выезда жильца из помещения, факт возврата ключей, и отсутствия повреждений в переданном имуществе (как помещения, так и движимых вещей, например техники или мебели), завершение всех расчетов на момент составления акта и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если же в ходе составления акта выявляются какие-то повреждения имущества, то в Акте отражается их характер и масштаб, что позволяет одной стороне взыскать стоимость испорченного имущества, а другой — быть уверенной, что больше ничего «не добавят».

Составить акт приема-передачи очень просто. Нужно указать дату, Ф. И. О. сторон, а дальше по списку указывать все результаты приемки квартиры: состояние стен, пола, окон, дверей и потолка; состояние коммуникаций; внешний вид мебели; состояние бытовой техники. Далее указать произведены ли расчеты, переданы ли ключи и т.п. Завершается акт подписями сторон. После подписания, акт становится неотъемлемой частью договора. С момента подписания акта с указанием на отсутствие претензий, стороны теряют право требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств, вытекающих из расторгнутого договора. 

Если же в акте отражены нарушения, например, сломан электрический чайник, способ устранения нарушений определяется по согласованию сторон. Наниматель может передать сумму, которой достаточно для приобретения нового чайника, либо приобрести чайник самостоятельно и передать его, о чем составляется соответствующая расписка. 

Еще одним способом оформления расторжения является заключение сторонами соглашения, которое подписывается обеими сторонами. Текст соглашения может быть любым, главное отразить основную мысль: стороны пришли к добровольному соглашению о досрочном расторжении договора с определенного числа.

Расторжение зарегистрированного договора найма

Сам договор найма не регистрируется. Однако государственной регистрации подлежит обременение квартиры правом проживания в ней нанимателей.

Обременение — это особый вид правового ограничения распоряжения имуществом, то есть запрет на совершение с имуществом определенных действий или установление другого порядка совершения этих действий.

В случае с регистрацией договора о найме, под обременением нужно понимать невозможность выселить квартирантов, что ограничивает собственника помещения в способах распоряжения имуществом. Так, к примеру, право собственности подразумевает право лица пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Что означает, что собственник может жить, продать, подарить, сдать в наем имущество и др. Но после регистрации, для того чтобы распорядиться квартирой, ему потребуется уведомить об имеющемся обременении и обеспечить дальнейшее проживание нанимателя в квартире, вне зависимости от заключаемых сделок с другими лицами относительно сдаваемого имущества.

Расторжение такого договора происходит одним из способов, указанных выше, но сведения о расторжении необходимо предоставить в регистрирующий орган, после чего, с жилья будет снято обременение. Итак, для снятия обременения потребуется: заявление (как написать вам подскажут в Росреестре, когда вы придете на регистрацию снятия); документы, подтверждающие расторжение договора (акт приема-передачи, решение суда, добровольное соглашение о расторжении, подписанное сторонами); квитанция об уплате государственной пошлины. Регистратор проверит все представленные документы и выдаст вам расписку в их получении. Регистрация занимает не более 7 дней с момента предоставления нужных документов. По завершении вам будет выдан документ, подтверждающий, что обременение снято.

О найме специализированных помещений

В наше время таковой не слишком распространен, поэтому мы не стали начинать с обсуждения этого договора. Но отношения такие довольно специфичны, а потому требуют детального разбора.

Статья 100 ЖК говорит, что договором найма жилого помещения из специализированного фонда нужно признавать договор, по которому собственник помещения (государство или муниципальное образование) передает нанимателю жилье за плату для временного проживания в нем. Нанимателем может выступать только человек, не имеющий иного жилья в пределах населенного пункта.

ЖК дает указание на помещения, которые нужно относить к разряду специализированных. Таковыми считают: помещения социальной направленности (для ветеранов, инвалидов и т.п.), рабочие и студенческие общежития, здания, используемые для размещения беженцев и вынужденных переселенцев, здания маневренного фонда и служебное жилье. Получение такой площади для проживания, возможно только входя в установленный законом круг лиц. Полученные метры не могут быть обменены или сданы в поднаем и должны использоваться для личного проживания лица и его близких. Смерть квартиросъемщика входит в основания для прекращения права жить в квартире других лиц.

В случае расторжения найма помещения, которое относится к служебным, нужно учитывать некоторые особенности.

Основное - это срочность договора найма такого жилища. Чаще всего служебное жилье выдается на время, в течение которого будет осуществляться трудовая деятельность. Важно учитывать, что предусмотрен и перечень лиц, у которых имеются основания для пожизненного проживания (среди них ветераны ВОВ). Действие договора обычно прекращается при утрате оснований, дающих право на получение служебного жилья (например, увольнение).

Не исключается и досрочное прекращение отношений. У квартиросъемщика имеется право отказаться от проживания в любое время. Что касается владельца, то он может расторгнуть договор только при наличии определенных причин и только в суде: 

• При невыполнении квартиросъемщиком или его родными установленных условий взаимодействия; 
• Если сторона использует помещение не по его профильному назначению или портит его; 
• При несоблюдении условия об уплате обязательных платежей и др.

Сделка может быть расторгнута, если сменился владелец квартиры, или если здание будет признано опасным для жизни, а также при ликвидации коммерческой организации, владеющей помещением и т.п. 

Некоторые нюансы

Есть люди, которые не могут быть лишены жилого помещения, даже в случае расторжения договора о найме служебного помещения. В целях защиты нуждающихся слоев населения, на законодательном уровне закреплен список лиц, которые не могут быть лишены помещения для проживания. Итак, в соответствии со ст. 103 ЖК РФ к ним относятся:

• члены семей работника силовых и иных госструктур, погибших при выполнении служебных заданий (в том числе военнослужащие, работники таможни, прокуратуры, ФСБ, работники органов государственной противопожарной службы и уголовно-исполнительной системы); 
• лица, достигшие пенсионного возраста; 
• инвалиды I и II групп, в случае если ухудшение здоровья связано с их профессиональной деятельностью. Сюда относятся лица, получившие инвалидность вследствие профессиональных заболеваний или получившие увечья во время работы по вине работодателя; 
• родные люди лица, которому была предоставлена возможность жить в специализированном служебном помещении после его гибели. 

Нужно отметить, что всем указанным лицам, в случае завершения действия договора, должна быть предоставлена другая комната или квартира. Положения закона, перечисленные выше, начинают работать только в том случае, если у таких людей не имеется иного помещения, как принадлежащего им на праве собственности, так и полученного в рамках договора из социального жилого фонда, а также, если эти лица не приходятся собственнику или арендатору по договору соц. найма близкими родственниками и состоящие в очереди в качестве малоимущих, нуждающихся в жилье.

Что означает расторжение договора о найме

При расторжении договора необходимо понимать, какие последствия это влечет для сторон.

С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).

Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 9,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.