Что такое договор аренды земли между физлицами
На нормативном уровне отношения, которые связаны с арендой участков, регулируются как гражданским законодательством, так и земельным. Дополнительно, в зависимости от категории земли, могут применяться и другие НПА. К примеру, по землям сельхозназначения нужно также учитывать требования Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». А по публичным участкам – нормы Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Как и другое имущество, участки можно сдавать в аренду (статьи 604, 614, 622 ГК РФ, пункт 2 статьи 22 ЗК РФ). По договору аренды земля предоставляется арендодателем арендатору во временную эксплуатацию (владение и пользование или только пользование) за определенную плату. На основании этого соглашения арендатор обязан вносить плату и вернуть участок арендодателю, если действие договора прекращается.
Основное отличие договора аренды от других видов сделок состоит во временном и возмездном характере использования имущества. Такое соглашение с арендатором-физлицом оформляется в простой письменной форме (подпункт 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ). Удобнее оформить документ в виде одного документа, подписанного сторонами. Количество экземпляров определяется по числу участников сторон сделки. Заверение у нотариуса в общих случаях не требуется.
Какие условия обязательно должны быть в договоре
Чтобы соглашение было законным, в него нужно включить существенные условия. Таковыми для договора аренды земельного участка считаются следующие пункты (пункт 1 статьи 432, статья 606, пункт 3 статьи 607 ГК РФ, пункт 12 статьи 22 ЗК РФ):
- Предмет аренды – нужно указать сведения о земельном участке, которые позволяют точно его идентифицировать (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Это адрес и площадь объекта, кадастровый №, разрешенный вид использования, границы.
- Размер арендной платы.
- Условие, по которому по заявлению одной из сторон нужно достичь соглашения.
Чтобы правильно внести сведения об участке, нужно получить выписку из ЕГРН. Документ можно заказать в электронной форме. Для надлежащего согласования предмета сделки следует указать в договоре, что имущество передается за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ стороны определяют размер платы самостоятельно. Величина должна быть указана в договоре. Это может быть твердая сумма в виде разовых или периодических платежей либо другая форма с учетом способов, перечисленных в пункте 2 статьи 614 ГК РФ. При установлении размеры арендной платы не рекомендуется сильно отклоняться от рыночных цен.
Обратите внимание! Если не внести какое-либо из существенных условий в договор аренды, он может быть признан недействительным. Но та сторона, которая уже подтвердила действие соглашения, к примеру, приняла исполнение от другой стороны, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор не заключен (пункты 1, 3 статьи 432 ГК РФ, пункт 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).
Какие условия рекомендуется включить в договор арендодателю
Рекомендуется арендодателю указывать в договоре следующие условия:
- права третьих лиц на землю при наличии таковых – если права есть, но арендодатель не уведомит о них арендатора или даст заведомо ложные данные, то можно потребовать уменьшения суммы платы или расторжения соглашения с возмещением убытков (часть 2 статьи 613 ГК РФ, пункты 3 и 4 статьи 37 ЗК РФ);
- обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа – при нарушении арендатором срока оплаты, такой платеж можно зачесть в счета долга (пункт 1 статьи 381.1 ГК РФ);
- право арендодателя на изменение суммы аренды в одностороннем порядке – это условие поможет арендодателю компенсировать влияние инфляции при изменении цен. Но изменять размер платы в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ, пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
- обязанность арендатора получать у арендодателя согласие на субаренду и перенаем – как правило, получать такое согласие не требуется, можно только уведомить арендодателя. Но если он хочет участвовать в выборе кандидатуры, такое условие можно включить в договор.
Какие условия рекомендуется включить в договор арендатору
Рекомендуется арендатору указывать в договоре:
- ограничение права арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Арендодатель может предложить включить в договор свое право на ежегодное одностороннее изменение арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В ваших интересах предложить менее частые изменения или ограничить размер увеличения.
- условие о наличии (или отсутствии) обременений либо ограничений по использованию участка с учетом его разрешенного использования.
Какие условия рекомендуются обеим сторонам
Рекомендуется обеим сторонам указывать в договоре:
- срок аренды участка – если не указать это условие, то любая сторона может отказаться от сделки с предупреждением другой стороны минимум за 3 месяца.
- состояние объекта на дату его передачи – данный пункт поможет предотвратить споры при возврате участка.
С какого момента договор аренды вступает в силу
Закон не устанавливает особенностей вступления в действие договоров аренды земли. Этот момент определяется по общим правилам. Что это значит?
Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в действие и признается обязательным для его сторон с момента заключения. Как правило, с даты подписания соглашения сторонами. Но могут быть и иные варианты вступления в силу договора. К примеру, если второй участник сделки уклоняется от заключения соглашения и приходится действовать через суд. В данной ситуации договор будет считаться заключенным с даты вступления в силу судебного решения. Это касается публичных договоров, а также основных после подписания предварительного.
Когда договор аренды участка подлежит обязательной регистрации, то для третьих лиц соглашение будет признаваться заключенным только после прохождения этой процедуры. Другой порядок может быть установлен на законодательном уровне (пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Регистрировать требуется договоры со сроком действия от одного года. Документы для этого подаются в Росреестр. Нужно оформить заявление, оплатить госпошлину и подготовить все необходимые бланки.
Образец договора аренды земельного участка
Типовой формы соглашения нет. Стороны вправе самостоятельно оформить бланк, включив в него все обязательные условия. В конце указываются реквизиты участников сделки, приводятся их личные подписи с расшифровками. В качестве приложений к договору могут прикладываться выписки из ЕГРН, акты передачи и возврата земельного участка.
Скачать бланк договора аренды земельного участка между физлицами можно здесь.