Договор найма специализированного жилого помещения

Форма и содержание договора. Что является существенными условиями

Договор найма специализированного жилого помещения должен иметь простую письменную форму, о чем свидетельствует ч. 7 ст. 100 ЖК РФ. При этом в силу ч. 8 указанной статьи форма такого документа должна соответствовать типовой, утверждаемой нормативным актом Правительства РФ.

Так, постановлением Правительства РФ «Об утверждении…» от 26.01.2006 № 42 приняты типовые договоры в отношении различных объектов: маневренного фонда, общежитий, служебного жилья и т. д. Кроме того, отдельным постановлением Правительства «Об утверждении…» от 28.06.2013 № 548 введена типовая форма такого договора при передаче жилья сиротам.

Согласно ст. 100 ЖК (ч. 3 и 6) к существенным условиям договора найма специализированного жилого помещения относятся следующие:

• предмет сделки;
• права наймодателя и нанимателя;
• обязанности каждой из сторон;
• перечень членов семьи стороны сделки — гражданина.

Данные условия должны быть в договоре в обязательном порядке в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ.

В остальном текст документа определяется сторонами, но все же должен соответствовать утвержденным типовым формам. В частности, в нем должны быть отражены:

• технические характеристики жилого объекта;
• перечень находящегося в таком помещении оборудования;
• порядок расторжения договорных отношений;
• основания его прекращения;
• порядок оплаты и иные условия.

Конкретное содержание контракта будет зависеть от вида помещения спецжилфонда, которое передается внаем.

Когда и как прекращается действие контракта. Судебная практика

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по таким причинам, как:

1. Разрушение объекта сделки.
2. Смена собственника, если речь идет о жилье или помещении в общежитии, предоставляемым на период несения службы.
3. Передача указанных выше объектов на праве хозяйственного ведения или оперативного управления иной организации.

Данные основания предусмотрены ст. 102 ЖК. При этом законодатель предусмотрел исключение из правил, указанных в пп. 2 и 3 выше. Договор не может быть прекращен, если наниматель такого жилого помещения состоит в трудовых отношениях с новым владельцем недвижимости (будь то новый собственник или юрлицо, которому жилье передано в управление или ведение).

Приведенный выше перечень оснований не является исчерпывающим.

Так, действие соглашения прекращается:

• при прекращении трудового договора — в отношении служебного жилья (ч. 3 ст. 104 ЖК);
• по окончании обучения, несения службы или исполнения трудовых обязанностей — в отношении жилых помещений в общежитиях (ч. 2 ст. 105 ЖК);
• истечении срока договора найма помещения маневренного фонда (ч. 3 ст. 106 ЖК).

Прекращение действия договора найма в связи с покупкой другого жилья

На практике между нанимателем и наймодателем возникают споры о том, является ли основанием для прекращения их отношений факт покупки первым жилого помещения в собственность. В таких ситуациях суды всегда встают на сторону граждан, проживающих в таком жилье, при том условии, что они приобрели новое уже после заключения договора спецнайма.

Что наниматель вправе делать, какие обязанности несет

В соответствии с ч. 3 ст. 100 ЖК договор найма специализированного жилого помещения должен содержать раздел о правомочиях и обязательствах.

Но данная статья не указывает прямо на их перечень, а только отсылает в ч. 5 к другим нормам ЖК (ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67). Кроме того, ко всем договорам спецнайма применимы положения ст. 69 ЖК, за исключением договоров предоставления жилья на период прохождения службы, права и обязанности по которым регулируются дополнительно ч. 2–4 ст. 31 ЖК.

Тем не менее и указанные нормы не содержат перечень прав нанимателя, а только регулируют его обязанности. В данной ситуации остается обратиться к текстам типовых договоров, утвержденных Правительством РФ.

Наниматель специализированного жилого помещения вправе:

• проживать в жилье вместе с семьей;
• использовать имущество, которое относится к категории общего;
• расторгнуть договор по своей инициативе в любое время в одностороннем порядке;
• претендовать на получение денежной компенсации за оплату найма, а также услуг, предоставляемых по данному адресу (отопления, электроснабжения, водоснабжения и др.).

Также неотъемлемым правом нанимателя остается неприкосновенность его жилища, дарованная ему ст. 25 Конституции РФ.

Вместе с тем он обязан использовать жилье по назначению, содержать его и поддерживать в нормативном состоянии, оплачивать проживание и исполнять иные обязанности, предусмотренные законом и договором. Члены семьи основного нанимателя имеют те же права и обязанности, что и он, в силу ч. 5 ст. 100 и ч. 2 ст. 69 ЖК.

Основания для расторжения договора

Расторжению рассматриваемого вида договора посвящена самостоятельная ст. 101 ЖК. На основании нее договор может быть расторгнут:

• в любом случае по обоюдному согласию обеих сторон (см. подробнее в другой нашей статье по этой ссылке);
• по инициативе нанимателя в любое время в одностороннем порядке;
• по требованию наймодателя, но только на основании решения суда.

Основаниями для заявления наймодателем требований о расторжении контракта могут служить:

• неисполнение нанимателем взятых по договору обязательств;
• нарушение его условий со стороны членов семьи;
• переезд нанимателей на постоянное место жительства в другое жилье;
• просрочка платежа за жилье более 6 месяцев подряд;
• повреждение или разрушение жилья по вине нанимателя и членов его семьи;
• использование жилья не для проживания (или не только для проживания);
• нарушение прав соседей на систематической основе (неоднократное).

***

Итак, подведем итоги:

• договор спецнайма имеет простую письменную форму;
• его существенные условия — предмет, права и обязанности сторон, перечисление членов семьи основного нанимателя;
• прекращается он только по основаниям, прямо предусмотренным ЖК;
• покупка жилья после заключения такого договора не влечет его прекращение или расторжение, что подтверждает практика судов;
• расторгнут он может быть по соглашению сторон, инициативе нанимателя или решению суда на основании требования наймодателя.