Аренда земель сельскохозяйственного назначения — выгодный вариант ведения хоз. деятельности как для крупных хозяйств, так и для частников. Нюансы аренды земель сельскохозяйственного назначения заключаются в особом порядке их использования и большом разнообразии нормативных положений, регулирующих оборот земельных участков.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения — почему это выгодно?
Существует мнение, что аренда сельскохозяйственных земель нужна только крупным сельхозпроизводителям и фермерам. Немногие люди задумываются о том, чтобы использовать земли сельхозназначения для личных целей. Между тем аренда сельхозугодий несет в себе очевидные выгоды. Почему?
Назначение земельного участка определяет лишь общее направление разрешенной деятельности, а их нюансы определяются видом разрешенного использования земель. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ земельные участки сельхозназначения могут использоваться для различных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Данное понятие включает в себя помимо растениеводства и животноводства также ведение личного подсобного хозяйства (приусадебного и полевого), организацию огородных, дачных и садовых участков.
И если огороды или полевые земельные участки не допускают возведения жилых домов, то на землях, предназначенных для размещения садовых и дачных участков, их возводить можно. При этом арендная плата за такой участок может быть в разы меньше той, которая была бы назначена за аналогичный земельный участок в черте поселения.
Возможность сэкономить предоставляется и при организации личного подсобного хозяйства. Согласно российскому законодательству, максимальная площадь участков, используемых для этих целей, может составить 2,5 гектара. Очевидно, что приобрести в собственность такой участок сможет не каждый — гораздо удобнее взять землю в аренду. И главное здесь — сделать это правильно.
Важно! При определении размеров личного подсобного хозяйства учитываются площади всех земельных участков, которые принадлежат гражданину на праве собственности или ином праве (входит сюда и право аренды).
Аренда земель сельскохозяйственного назначения у частного лица
Аренда сельскохозяйственных угодий у частного лица имеет свои нюансы, связанные с видом разрешенного использования земельного участка и формой владения им.
Важно! Договор аренды не может изменять вид разрешенного использования земельного участка. Такое изменение признается самовольным и предусматривает административную ответственность.
Взяв в аренду участок, предназначенный для ведения животноводства, гражданин или юридическое лицо не имеет права возводить на нем жилые строения, даже если договором аренды такая возможность предусмотрена.
Но еще большие затруднения вызывает аренда земельного пая. Проведенная в начале 90-х годов прошлого столетия земельная реформа значительно усложнила земельные отношения в стране. Преобразования привели к появлению множества земельных участков (земельных паев), которые принадлежат их собственникам на праве общей долевой собственности. Как правило, границы этих земельных участков не определены, сами земельные участки не сформированы, право собственности на них так и остается формальным. Именно поэтому взять отдельный земельный пай из земель сельхозназначения в аренду невозможно до тех пор, пока участок не будет выделен в натуре.
Чаще всего собственники земельных паев коллективно заключают договора аренды с юридическими лицами, организованными на имущественной базе бывших колхозов. Еще один вариант, аренда земли под фермерское хозяйство, также осуществляется коллективно.
Но что делать, если вам не подходит вариант аренды земельных паев, например не устраивают характеристики образуемого земельного участка? Тогда можно взять земельный участок в аренду у крупнейшего собственника страны — государства.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства
Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства имеет свои особенности. Любой гражданин может обратиться с заявлением в исполнительный орган муниципального образования с просьбой выделить подходящий для целей сельскохозяйственного производства земельный участок.
Важно! Выбранный земельный участок в этом случае может быть предоставлен физическому лицу в аренду только посредством проведения аукциона.
Как правило, такой земельный участок находится, и если он устраивает заявителя, то составляется и подписывается акт выбора земельного участка. Далее происходит подготовка участка к аукциону: межевание и оформление кадастрового паспорта на земельный участок. После проведения аукциона с победителем подписывается договор аренды земельного участка (даже если заявитель был единственным участником).
Определенные нюансы возникают при аренде земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйством. Законодательно закреплена возможность предоставления земельных участков в аренду (собственность) крестьянским (фермерским) хозяйствам на основании их обоснованного заявления без проведения аукциона. В последнем случае сокращаются сроки рассмотрения заявления, а сам договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.
Важно! Обязанность подготовки документов и постановки земельного участка на кадастровый учет в обоих случаях возлагается на заявителя. А это процедура не только дорогостоящая, но и весьма продолжительная по времени. Получение земельного участка в аренду у государства в лучшем случае займет несколько месяцев, поэтому одним из вариантов сокращения сроков получения земельного участка является заключение договора субаренды.
Субаренда земель сельскохозяйственного назначения
Субаренда интересующего земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна, если арендатор имеет согласно договору аренды возможность сдать угодья в субаренду, а арендодатель не возражает против заключения соответствующего договора.
Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если предметом договора является часть арендованного земельного участка, а не весь участок целиком. В таком случае к договору аренды должны прилагаться документы, подтверждающие согласование сторонами части земельного участка, сдаваемой в субаренду. К таким документам относятся:
- акт замера площади;
- ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка;
- кадастровый план участка (графическая часть) с обозначением его части, передаваемой в аренду.
Во всех прочих случаях договор субаренды заключается с соблюдением условий, принятых в основном договоре аренды, на срок, не превышающий срока основного договора аренды.