Когда устанавливаются границы участка
Определение границ земельного участка обязательно в случае, если:
- сведения о границах отсутствуют в ЕГРН;
- внесенные в ЕГРН сведения не соответствуют законодательным требованиям.
Обычно границы определяются, если возникает необходимость:
- Образования нового участка на земле, ранее принадлежащей государству или муниципалитету (при получении путем приватизации, предоставлении земли в безвозмездное или бессрочное пользование и пр.).
- Уточнения границ уже существующего участка (при подготовке документов к оформлению сделки купли-продажи, при выделении или объединении долей).
Способы определения границ участка
Определение границ земельного участка на местности можно осуществить двумя способами:
- Самостоятельно. Если территория уже была разбита на участки и по вопросу определения их границ не возникает никаких споров с соседями, можно пригласить кадастрового инженера и провести межевание. Результаты измерений фиксируются документально, а на участке устанавливаются межевые знаки (например, обычные колышки), отмечающие фактические границы участков земли на местности.
- Через суд. Если прийти к компромиссу по поводу расположения границ с соседями не удается, решать вопрос придется через суд. В этом случае необходимо провести межевание, а затем в судебном порядке окончательно утвердить границы.
Таким образом, вне зависимости от того, какой способ определения границ участка будет выбран, межевание проводить нужно.
Межевание — это работы, направленные на установление границ земельного участка или их восстановление, а также на закрепление их на местности. Кроме того, межевание позволяет определить местоположение и площадь участка (п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утв. Роскомземом 08.04.1996).
Куда обращаться
Согласно ч. 4 ст. 1 закона «О кадастровой...» от 24.07.2007 № 221-ФЗ межевание земельного участка должен проводить кадастровый инженер.
Чтобы установить границы, заключается договор подряда на выполнение работ:
- с самим кадастровым инженером, при этом, согласно п. 7 письма Минэкономразвития России от 27.05.2019 № 16648-ВА/Д23и, инженер должен иметь статус ИП, или
- с организацией, в штате которой трудится инженер (ч. 1.1 ст. 35 ФЗ № 221).
Кадастровый инженер, вне зависимости от того, как он работает — самостоятельно или в составе организации, должен быть членом саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров (ч. 1 ст. 29 ФЗ № 221).
На официальном сайте Росреестра можно получить информацию:
- о членстве инженера в СРО;
- наличии или отсутствии у него действующего квалификационного аттестата;
- об отказах в постановке на кадастровый учет по подготовленным им документам и пр.
В отдельных случаях межевание может проводить Кадастровая палата (п. 1.2 Положения, утв. приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 25.07.2017 № П/263):
- при установлении границ участков, находящихся в публичной собственности;
- при установлении границ неразграниченных участков.
Самостоятельно провести работы по межеванию участка нельзя — для их выполнения необходимо иметь лицензию на право осуществления геодезической и картографической деятельности (подп. 1.4 п. 1 Инструкции по межеванию земель).
Необходимые документы
Отвечая на вопрос, как определить границы земельного участка, необходимо определить перечень документов, без которых кадастровый инженер не начнет работу. К ним относятся:
- Свидетельство о праве собственности на землю (или выписка из ЕГРН). Однако зачастую такого документа у заявителя нет — межевание может потребоваться, например, для оформления права собственности на участок, в советское время выделенный городскими властями. В этом случае основанием для обращения станет выданное властями разрешение. Кроме того, инженеру можно предъявить нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор мены или купли-продажи и пр.
- Паспорт заявителя, на имя которого оформлен один из перечисленных выше документов.
- Доверенность на имя представителя, если документы кадастровому инженеру подает не сам собственник, а третье лицо.
Установление границ или их первичное определение
Установление или первичное определение границ участка необходимо в том случае, если ранее участок не был учтен, и его фактическое положение на местности никем не фиксировалось (например, в случае, когда человек получает землю, ранее принадлежавшую муниципалитету).
Кадастровые работы по установлению границ участка включают в себя следующие этапы:
- сбор и изучение сведений о земельном участке, анализ имеющихся у владельца документов;
- подготовка проекта межевания;
- уведомление владельцев соседних участков о предстоящем межевании.
По итогам проведения межевания составляется акт. В том случае, если в ходе межевания были установлены границы нескольких участков, потребуется составить акты в количестве, соответствующем количеству участков (см. письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 09.08.2017 № 10-0918-ИШ).
Акт размещается на оборотной стороне плана земельного участка и считается согласованным только в том случае, если на нем есть подписи всех заинтересованных лиц (п. 82 Требований, утв. приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921). Согласование не потребуется в случае, если в ходе межевания будет установлено, что участки, считавшиеся смежными, на самом деле таковыми не являются (см. письмо Минэкономразвития России от 06.11.2018 № 32226-ВА/Д23и).
Если согласовать расположение границ с собственниками соседних участков (или хотя бы с одним из них) не получается, факт отказа должен быть зафиксирован в акте. Отсутствие согласования является основанием для отказа в постановке участка на кадастровый учет. В этом случае вопрос придется решать в судебном порядке — для этого нужно подготовить иск об установлении границ земельного участка.
Конечным результатом работы кадастрового инженера является межевой план (форма документа приведена в приложении 1 к приказу Минэкономразвития от 08.12.2015 № 921). На основании этого документа Росреестр осуществляет постановку участка на кадастровый учет.
Если границы не установлены
Иногда сведения о границах уже существующих участков не соответствуют законодательно установленным требованиям или вовсе отсутствуют в ЕГРН. Такая ситуация может возникнуть, если участок имеет статус (ч. 3 ст. 69 ФЗ № 221):
- учтенного до 01.03.2008;
- неучтенного, при условии что права на него были зарегистрированы в ЕГРН и ему был присвоен условный регистрационный номер.
Чтобы узнать, имеются ли в ЕГРН сведения о том или ином участке, стоит запросить выписку из ЕГРН. Документ можно заказать на официальном сайте Росреестра.
Узнайте подробнее о выписке и порядке ее получения.
Если сведений о границах в реестре нет или же имеющиеся сведения не соответствуют законодательным требованиям, в графе выписки «Особые отметки» указывается, что границы участка не установлены. В этом случае их придется уточнить.
Согласно информации, приведенной в письме Росреестра «О рассмотрении...» от 18.08.2017 № 19-02759/17, уточнение границ допускается, если в ЕГРН:
- нет сведений о координатах точек, определяющих местонахождение границ;
- координаты определены с точностью, не соответствующей нормативной;
- координаты какой-либо точки не позволяют определить ее положение на местности;
- присутствуют ошибки и проводятся мероприятия по их исправлению.
Уточнение границ может проводиться как по инициативе владельца земли, так и в ходе выполнения комплексных кадастровых работ, направленных на определение размеров и местоположения нескольких участков, расположенных в пределах одного кадастрового квартала.
Если границы участка не установлены, но фактически он используется владельцем в течение длительного времени, придется искать доказательства, подтверждающие их фактическое местоположение на местности. В качестве таких доказательств могут выступать объекты (природные или искусственные), находящиеся на участке в течение 15 и более лет, например деревья, заборы, столбы и т. п. (ч. 10 ст. 22 федерального закона «О государственной регистрации...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
***
Итак, ответ на вопрос, как установить границы земельного участка, содержится в действующем земельном законодательстве, анализ которого мы привели в статье. Чтобы определить местоположение участка, необходимо выполнить его межевание. Это может сделать только кадастровый инженер. Договор подряда на выполнение работ заключается напрямую с ним или через организацию, в которой он работает. По результатам проведения межевания составляется акт, на основании которого Росреестр осуществляет постановку участка на кадастровый учет.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Земля».