Когда могут выселить из квартиры

Что означает выселение из жилого помещения

Выселение — процедура, направленная на лишение гражданина занимаемого им жилого помещения и снятие с регистрационного учета.

Лицо может быть лишено этого права при наличии веских, предусмотренных нормами законодательства оснований. Процедура выселения из собственного жилья или жилья, в котором наниматель снимает квартиру, инициируется исключительно в судебном порядке.

Чем регламентируется

Понятие, причины и порядок выселения граждан из жилых помещений регламентированы и регулируются положениями следующих нормативно-правовых актов:

• Ст. 84–91 ЖК РФ. Регулируют основания и порядок выселения граждан из жилых помещений, предоставленных в соответствии с заключенными договорами социального найма. Споры данной категории решаются в порядке судебного производства.
• Ст. 31 ЖК РФ. Согласно приведенной статье лица, связанные с собственником недвижимости родственными связями, в равной мере несут ответственность по обязательствам, возникающим в процессе использования жилья, например соблюдать требования к назначению помещения, к нормам по уровню шума. Выселение граждан, причисленных к данной категории, возможно только при условии неисполнения этих обязательств или окончания близкородственных отношений.
• Ст. 36 СК РФ. В случае расторжения брачного союза возможным является выселение бывшего супруга или супруги, если таковые не обладают правом собственности на жилое помещение.
• Ст. 683, 685 ГК РФ. НПА регламентируют возможность выселения граждан при условиях окончания временной регистрации, по договору найма.
• Ст. 292 ГК РФ. Определяет обязанность по выселению в случае продажи жилья новому собственнику.
• Ст. 293 ГК РФ, устанавливает обязанность собственника жилой площади использовать помещение исключительно в соответствии с целевым назначением. Злостное нарушение приведенного правила может стать причиной инициации процедуры выселения.
• Ст. 83 ЖК РФ. Регламентирует возможность выселения при расторжении договора социального найма жилья по различным основаниям.

Способы выселения

Процесс выселения гражданина из занимаемого им жилого помещения инициируется собственником жилья или органами, в ведомстве которого оно находится. Независимо от нюансов процедуры лишение права на жилье производится двумя способами:

• на принудительной основе в порядке судебного производства;
• в добровольном порядке путем выезда из жилья и снятия с регистрационного учета.

Основания для выселения из квартиры

Основания, в соответствии с которыми жильцы могут выселиться или быть выселенными на проживание в квартире или доме, можно подразделить на две условные подгруппы:

1. Выселение в соответствии с инициативой непосредственно собственника или нанимателя. Это добровольная процедура, когда человек сам выезжает из жилья.
2. Выселение по инициативе управляющей компании, наймодателя, соседей, организаций, обусловленное ненадлежащим поведением жильцов или собственников, аварийным состоянием жилья, утратой права на проживание в жилье.

Вторая группа включает широкий спектр оснований:

1. Необходимость в сносе дома ввиду ветхо-аварийного состояния.
2. Присвоение недвижимому имуществу статуса нежилого помещения.
3. Лишение права на проживание в квартире, например в случае расторжения брака с собственником жилья.
4. Наличие долгов, возникших в результате отказа жильцов оплачивать услуги ЖКХ.
5. Нарушение правил, принятых в условиях общежития, если лицо проживает в жилье, принадлежащем к данной категории.
6. Действия неправомерного характера в отношении граждан, проживающих в соседних квартирах.
7. Преднамеренное приведение жилья в фактически не пригодное для проживания состояние.
8. Заселение в условиях отсутствия требуемого в подобной ситуации согласия со стороны собственника недвижимого имущества.
9. Окончание срока действия договора найма.
10. Использование жилья не по назначению.

Кто имеет право выселять из квартиры

Выселить принудительно имеет право только суд, приняв судебное решение. В иных случаях принудительное выселение невозможно, поскольку нарушает конституционные права граждан.

Решение суда после вступления в законную силу исполняется судебными приставами-исполнителями.

Инициировать процесс выселения через суд может собственник жилья, соседи, долевые собственники, государственные органы.

Кого не могут выселить

Есть отдельные категории граждан, к которым мера выселения из занимаемого жилого помещения ограничена:

• Дети. Лишение несовершеннолетнего права занимать жилье возможно только в случаях, когда родителями или опекунами ребенка последнему предоставлена равноценная жилая площадь или при выявлении факта фиктивной регистрации.
• Граждане, оформившие отказ от проведения процедуры приватизации. За указанными лицами право на проживание на занимаемой ими территории сохраняется.
• Нетрудоспособные граждане, фактически находящиеся на иждивении собственника. Согласно ст. 31 ЖК РФ в исключительных случаях допустимо лишение лиц, принадлежащих к данной категории, права занимать жилье. Подобное возможно вследствие истечения срока обязательства по содержанию нетрудоспособного или на основании судебного решения.
• Несовершеннолетние граждане, оставшиеся без попечения родителей.

Приведенные выше правила утрачивают актуальность в том случае, если жилье находится в залоге банковского учреждения на основании договора ипотечного кредитования.

Порядок выселения из жилого помещения в судебном порядке

Выселение из муниципального жилья или жилого помещения, принадлежащего физическому лицу, возможно только после судебного разбирательства. В числе распространенных причин обращения в суд:

• развод, сопряженный с необходимостью выселения одной из сторон в связи с прекращением брачных отношений;
• наличие задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• использование жилья не в соответствии с назначением.

Процедура выселения граждан из занимаемого ими жилья выглядит так:

1. Подача искового заявления в суд.
2. Вынесение судом определения о принятии искового заявления к рассмотрению и назначении даты проведения судебного разбирательства.
3. Проведение судебного разбирательства.
4. Вынесение судом процессуального решения. Лишение ответчика права на проживание в занимаемом им жилом помещении возможно только при условии удовлетворения исковых требований.
5. Вступление решения в законную силу.
6. Выдача исполнительного документа или копии вступившего в законную силу решения.
7. Направление исполнительного листа или процессуального акта приставам для исполнения.

Исковое заявление

Процедура составления искового заявления регламентирована положениями ст. 131 и 132 ГПК РФ, согласно которым документ должен включать следующие сведения:

• наименование суда, куда направляется исковое заявление с приложенным к нему пакетом документов (иск подается по месту жительства ответчика);
• паспортные, адресные и контактные данные каждой из сторон, один из идентификаторов ответчика, например СНИЛС или ИНН;
• наименование документа;
• существо спора;
• ходатайство о вызове в суд лиц, являющихся свидетелями; допустимо заявление указанного ходатайства в рамках проведения судебного разбирательства;
• требования истца;
• перечень документов, приложенных к заявлению;
• дата составления иска и подпись истца.

Исковое заявление необходимо дополнить документами, подтверждающими законность требований истца:

• квитанция, подтверждающая уплату пошлины;
• документальные подтверждения необходимости лишения гражданина прав на проживание в жилье.

Внесудебное выселение из жилого помещения

Внесудебное выселение гражданина из занимаемого им жилого помещения чаще всего возможно только при наличии добровольного согласия со стороны последнего.

Но есть нюансы. Например, вариант внесудебного выселения — если в договоре найма жилья предусмотрено, что он расторгается без суда в случае, если наниматель нарушает определенные условия договора. Тогда сделку допустимо расторгнуть без суда, предварительно направив нанимателю уведомление о нарушении условий договора.

Кроме того, выселение без суда возможно, когда вселенный человек утратил право на проживание, например, истек срок действия договора найма жилья. В этом случае ему стоит направить уведомление о выселении.

Уведомление при внесудебном выселении

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ уведомление о выселении может быть составлено в любой форме, в том числе устно.

Письменное уведомление может быть направлено нанимателю следующими способами:

• Почтой России заказным письмом с уведомлением;
• телеграммой;
• лично.

Выселение из приватизированной квартиры

Термин «приватизированная квартира» подразумевает под собой жилье, перешедшее в собственность физического лица из муниципального фонда. Фактически основания для выселения из такой квартиры общие, например:

• Аннулирование брачных отношений. В соответствии со ст. 36 СК РФ гражданин может быть лишен права на проживание в квартире, если жилье было приватизировано супругом или супругой до момента заключения брака.
• Использование жилья не по назначению. Согласно ст. 293 ГК РФ собственник может быть выселен из принадлежащего ему жилья в случае бесхозного к нему отношения или использования площади не в соответствии с определенным законом назначением, к примеру переоборудования квартиры в складское помещение.
• Реализация жилья собственником. В соответствии со ст. 292 ГК РФ собственник утрачивает право на проживание в принадлежащем ему жилом помещении после заключения договора купли-продажи.
• Задолженность, образовавшаяся в результате неуплаты услуг ЖКХ.

Выселение из муниципальной квартиры

Выселение граждан, проживающих в жилье, являющемся собственностью муниципалитета, возможно при наличии определенных законом оснований:

• систематическое нарушение прав третьих лиц, в качестве которых, как правило, выступают соседи;
• нарушение условий договора: отказ от уплаты коммунальных услуг, использование жилья не в соответствии с целевым назначением, совершение действий, повлекших за собой приведение квартиры в непригодное для проживания состояние;
• признание необходимости сноса дома в связи с аварийным состоянием.

Процедура выселения граждан из муниципальной квартиры может быть проведена как в добровольном, так и в принудительном порядке. Если лицо отказывается покидать помещение, в котором проживает, придется обращаться в суд. В том случае если в муниципальном жилье проживают нетрудоспособные или несовершеннолетние граждане, лица со статусом инвалида, выселение допустимо только при условии предоставления другой квартиры или дома из маневренного фонда.

Выселение из квартиры социального найма

Квартира социального найма — жилье, предоставленное государством на основании договора социального найма гражданам, отнесенным к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий. Лица, проживающие на территории муниципального жилья, могут быть выселены только при наличии веских оснований, перечень которых приведен в ст. 90, 91 ЖК РФ, ст. 293 ГК РФ. В их числе, к примеру, систематическое нарушение прав третьих лиц, небрежное отношение к квартире.

При отсутствии согласия со стороны нанимателя процедура выселения может быть инициирована только при наличии соответствующего исполнительного документа, выданного судом на основании удовлетворительного решения. Как показывает практика, лишение гражданин прав на проживание в муниципальном жилье является крайне редкой необходимостью. Чаще подобное происходит в результате наделения дома, в котором располагается жилье социального найма, статусом аварийного, что подразумевает снос. В таких ситуациях нанимателям предоставляется равноценное жилье.

Выселение из ипотечной квартиры

Квартира, приобретенная на основании договора ипотечного кредитования, фактически является залоговым имуществом банка до момента полного расчета заемщиком с кредитором. Переход права собственности к покупателю жилья изначально регистрируется с указанием обременения.

Нарушение заемщиком условий договора кредитования, систематический пропуск платежей, отказ от внесения денежных сумм может привести к обращению взыскания на жилую площадь. В таких ситуациях жилье изымается с целью последующей реализации и погашения имеющейся задолженности.

Выселение из квартиры собственником

Как показывает практика, наиболее распространенными являются ситуации, когда процедура выселения граждан из жилья инициируется непосредственным собственником. При отсутствии согласия со стороны лиц, проживающих в квартире, выселение производится в порядке судебного производства. Основания:

• По ст. 31 ЖК РФ гражданин, расторгнувший брак, может лишить бывшего супруга или супругу права на проживание в принадлежащем ему жилье. Также мера выселения применяется я к родственникам бывших мужа и жены.
• В соответствии со ст. 292 ГК РФ мера выселения применяется при переходе прав собственника, то есть при продаже жилья.

В большинстве случаев выселение и снятие с регистрационного учета граждан, проживающих в квартире, принадлежащей третьему лицу на основании правоустанавливающих документов, возможно только после проведения судебного разбирательства. Для принятия удовлетворительного решения собственнику необходимо представить доказательства, подтверждающие законность требований о выселении.

Выселение незаконно проживающих

Под незаконным занятием жилого помещения принято понимать вселение в квартиру граждан, не обладающих правом собственности на указанное помещение и иными правами на проживание в нем, например правами нанимателя. Закон допускает выселение лиц, самовольно занявших не принадлежащую им жилплощадь, в административном порядке или в порядке судебного производства. В отличие от иных случаев в подобной ситуации не предусматривается обязательное предоставление гражданам свободного помещения для последующего проживания.

Выселение бывшего супруга

В соответствии с положениями ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением может быть прекращено в результате расторжения брачного союза. Однако возможно это только при наличии ряда условий:

• Одна из сторон проживает в квартире, находящейся в индивидуальной собственности бывшего супруга или супруги, то есть не является собственником жилого помещения.
• Супруги проживали в квартире на основании договора социального найма, где в качестве основного нанимателя указана только одна из сторон.
• Условия договора об ипотечном кредитовании выполняются только одним из супругов, тогда как второй исключен из перечня солидарных заемщиков в соответствии с добровольным согласием или на основании судебного решения.

Для выселения и снятия с регистрационного учета бывшего супруга или супруги второй стороне требуется обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Обязательно приложить доказательную базу, удостоверяющую факт отсутствия у ответчика законных прав на обладание занимаемым им жильем.

Выселение из служебного помещения

В соответствии с положениями ст. 103 ЖК РФ выселение гражданина из занимаемого им служебного помещения возможно только при наличии законных оснований. К числу таковых относится истечение срока действия договора соцнайма, переход права собственности на жилье, грубое нарушение нанимателем условий договора.

При отсутствии нарушений договора со стороны нанимателя выселение на добровольной основе возможно только при условии предоставления равноценного жилого помещения для проживания. В иных ситуациях процедура лишения гражданина права проживания в служебном помещении проводится в рамках судебного разбирательства. Как показывает практика, в подобных случаях суды зачастую выносят решения, удовлетворяющие интересы фактических собственников жилья.

Выселение несовершеннолетних

Выселение из жилого помещения граждан, не достигших возраста совершеннолетия, производится исключительно в рамках судебного разбирательства. В большинстве случаев лишение ребенка права на проживание в квартире возможно только при условии предоставления ему равноценного жилья. Но такая мера не всегда обязательна, например, при условии истечения срока действия договора найма жильцы, в том числе несовершеннолетние, могут быть выселены из занимаемого помещения.

***

Таким образом, принудительное выселение — одна из суровых мер наказания, которая чаще применяется в исключительных ситуациях, когда иные действия не принесли положительных результатов. Как показывает практика, применение процедуры выселения чаще требуется в случаях выявления грубых нарушений правил проживания или условий действующих договоров со стороны собственников или арендаторов жилого помещения.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Выселение, расселение».