Земельная (землеустроительная) экспертиза: понятие и сущность
Землеустроительная экспертиза — это исследование, в ходе которого специалист проводит изучение материалов землеустройства и правоустанавливающих документов на землю, а также выполняет комплексный анализ полученных им сведений. Землеустройство — это мероприятия, направленные на изучение состояния земель, описание их расположения на местности, установление их границ, а также организацию рационального использования участков как гражданами, так и юридическими лицами (ст. 1 федерального закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 № 78).
Объектами такой экспертизы могут быть:
- Территории регионов России, муниципальных и иных образований, земельные участки и их части.
- Землеустроительная документация: схемы землеустройства, кадастровые планы, схемы использования земельных участков, карты землеустроительных объектов, сведения о межевании объектов, материалы картографических и геодезических работ и пр.
При этом землеустроительное исследование может быть как судебным, так и внесудебным.
Основанием для проведения экспертной работы является определение суда или судьи, решение следователя или лица, проводящего дознание (ст. 19 федерального закона «О государственной…» от 31.05.2001 № 73).
Судебная экспертиза проводится по инициативе суда, судьи, лиц, участвующих в деле (подробно об этом рассказано здесь). На время ее проведения производство по рассматриваемому делу может быть приостановлено.
Внесудебная экспертиза выполняется по инициативе лиц, заинтересованных в решении вопросов, связанных с использованием земельных участков. Таковыми могут быть, например, владельцы земли, их соседи или лица, претендующие на пользование участком.
Кто может проводить судебную экспертизу в области землеустройства
Проведение землеустроительных экспертиз могут осуществлять специалисты (как сотрудники экспертных учреждений, так и работающие самостоятельно), владеющие профессиональными знаниями (практическими и теоретическими), подтвержденными документально (соответствующим аттестатом), и использующие специальные технические средства и научные методики, которые позволяют ответить на все вопросы, поставленные судом. Полный перечень требований, предъявляемых к эксперту, приведен в ст. 13 ФЗ № 73.
Согласно положениям указанной нормы обязательными для эксперта являются:
- гражданство РФ;
- высшее образование и дополнительное профессиональное образование в области проводимой экспертизы.
Кроме того, раз в 5 лет эксперт должен проходить процедуру аттестации уровня его профессиональных знаний, позволяющих ему осуществлять экспертную деятельность. Получать лицензию на выполнение экспертных работ не нужно, т. к. проведение землеустроительной экспертизы не входит в перечень видов деятельности, для осуществления которых нужна лицензия (ст. 12 федерального закона «О лицензировании…» от 04.05.2011 № 99).
Виды судебных землеустроительных экспертиз
Действующее гражданское законодательство выделяет следующие виды экспертиз (в том числе землеустроительных):
- Основные.
- Дополнительные — назначаются тогда, когда сформированное экспертом заключение является неясным или неполным. При этом проводить такую экспертизу может как тот же эксперт, так и другой (п. 1 ст. 87 ГПК РФ).
- Повторные — назначаются, если у суда возникают сомнения в обоснованности или правильности сформированного экспертом заключения. Экспертиза такого рода проводится другим экспертом или экспертной группой (п. 2 ст. 87 ГПК РФ).
- Комплексные — назначаются тогда, когда для решения вопросов, поставленных судом, необходимо проведение исследований в различных областях знаний, проводятся несколькими экспертами одновременно (п. 1 ст. 82 ГПК РФ).
- Комиссионные — назначаются, если к решению вопроса, не выходящего за рамки одной области знаний, необходимо привлечь двух или более экспертов (п. 1 ст. 83 ГПК РФ).
Судебная земельная экспертиза: цели, задачи, вопросы
Целью проведения судебной экспертизы является поиск ответов на вопросы, необходимых для дальнейшего рассмотрения дела и вынесения объективного решения, соблюдающего права обеих сторон разбирательства.
Ключевыми задачами проведения рассматриваемого вида экспертизы являются:
- установление фактического местоположения границ земельного участка и их соответствие данным, содержащимся в правоустанавливающих документах;
- выявление факта пересечения границ расположенных рядом участков и определение правильного их разграничения;
- разработка вариантов раздела земельного участка на доли/части (при невозможности осуществления такого раздела — установление порядка пользования землей);
- определение порядка применения сервитута (ограниченного пользования земельным участком);
- проведение экспертизы существующей землеустроительной документации, а также ее анализ на соответствие требованиям действующего законодательства и нормативной документации;
- выявление нарушений, допущенных при застройке земельных участков;
- установление возможности возведения на определенном земельном участке строительного объекта с заданными характеристиками;
- расчет рыночной стоимости участка;
- определение площади и границ самовольно используемого земельного участка.
В ходе исследования специалист в области землеустройства может дать суду ответы на многие вопросы, например:
- Какова фактическая площадь исследуемого участка земли и соответствует ли она площади, указанной в правоустанавливающих документах?
- Пересекаются ли границы рассматриваемого объекта с границами соседних участков?
- Находится ли на участке какое-либо имущество и кому оно принадлежит?
- Соответствует ли фактическое место нахождения участка сведения, указанным в документах?
- Каковы географические координаты точек, определяющих границы участка?
- Возможно ли возвести постройку на участке и какова ее допустимая максимальная площадь?
Права и обязанности эксперта
Перечень прав и обязанностей специалиста, привлеченного к проведению землеустроительной экспертизы, установлен положениями ст. 16 и 17 ФЗ № 73.
Так, эксперт вправе:
- выступать с ходатайством о привлечении к исследованию других специалистов, если их помощь необходима;
- делать замечания в ходе ведения судебного процесса, если его мнение, изложенное в заключении, неверно истолковано судом или другими участниками разбирательств;
- обжаловать действия органа или лица, назначившего проведение экспертизы, если они нарушают его законные права.
При этом он обязан:
- провести экспертизу по заданию руководителя государственного судебно-экспертного учреждения;
- произвести комплексное исследование представленных материалов дела и дать объективные ответы на поставленные перед ним вопросы;
- составить мотивированный отказ от проведения экспертизы в том случае, если по каким-либо причинам выполнение исследования и формирование выводов является невозможным (например, при отсутствии у эксперта специальных знаний или технической возможности либо недостаточности имеющихся сведений для ответа на вопросы суда);
- обеспечить конфиденциальность сведений, полученных им в ходе работы с материалами дела;
- обеспечить сохранность переданных ему материалов дела.
Эксперт не вправе:
- исполнять поручения по проведению экспертизы, полученные им от кого-либо, кроме его руководителя;
- самостоятельно собирать материалы, необходимые для проведения экспертизы;
- сообщать результаты проведенного им исследования кому-либо, за исключением органов, которые его назначили;
- уничтожать или изменять объекты исследований.
Правила проведения судебной землеустроительной экспертизы
Правила проведения судебной земельной экспертизы, в отличие от, например, правил проведения экспертизы промышленной безопасности, законодательно не установлены. Это значит, что при проведении исследования эксперт в данной области должен руководствоваться общими принципами выполнения экспертиз. В частности, он, в соответствии с положениями ст. 4 ФЗ № 73, должен руководствоваться принципами законности, соблюдения прав граждан и юридических лиц, независимости, объективности, полноты и всесторонности проводимых им исследований. Описание этих принципов приведено в ст. 5–8 ФЗ № 73.
Кроме того, правила проведения экспертизы зависят от того, какой именно объект подвергается исследованию. Так, при исследовании жилых многоквартирных зданий, расположенных на участке (например, при определении площади застройки), эксперт должен руководствоваться положениями СНиП 31-01-2003, при оценке правильности проведенных инженерно-геодезических работ — требованиями СП 31.1325800.2017.
Этапы землеустроительной экспертизы
Процедура проведения экспертизы зависит от того, какие вопросы поставлены перед экспертом и какой объект подлежит исследованию. Как правило, в ходе проведения землеустроительной экспертизы специалистами выполняется целый комплекс работ, включающих в себя:
- Предварительное исследование. На этом этапе производится первичное ознакомление экспертов с имеющейся информацией. В соответствии с объектом экспертизы и поставленными перед экспертами вопросами определяется основное направление деятельности эксперта или распределение задач между членами экспертной группы.
- Непосредственно проведение экспертизы, состоящей из следующих этапов:
- документального, когда исследование проводится в отношении кадастровых записей и правоустанавливающих документов, связанных с объектом анализа. Изучению могут подвергаться технический паспорт, межевое дело, существующее описание порядка землепользования, проекты инженерных коммуникаций и пр. В ходе работы эксперты изучают имеющиеся бумаги, оценивают законность действий, направленных на внесение или исключение данных из реестров. Также проводится анализ существующих описаний участка, рассматриваются границы его местоположения, изучаются его форма и размеры;
- практического, когда эксперты после обработки всей документации, имеющей отношение к исследуемому объекту, переходят к работе на местности с использованием геодезических методов. На этой стадии проводятся:
- полевые измерения, в ходе которых выполняется оценка характеристик участка с помощью специальных приборов (тахометров, GPS-датчиков, нивелиров и пр.);
- камеральная обработка, направленная на изучение полученных первичных данных, их анализ и дальнейшее компьютерное моделирование объекта.
- Составление заключения.
Содержание экспертного заключения
Согласно положениям ст. 86 ГПК РФ, экспертное заключение должно быть составлено в письменной форме и содержать:
- подробное описание исследования, проведенного экспертом;
- выводы, сделанные по его итогам;
- ответы на вопросы, поставленные судом;
- выводы о наличии обстоятельств, которые могут оказать существенное влияние на исход рассматриваемого дела, если сведения о таких обстоятельствах не были включены в предоставленные эксперту материалы, а касающиеся их вопросы не были перед ним поставлены.
Помимо указанной информации в заключении, согласно ст. 25 ФЗ № 73, должны быть приведены сведения:
- о времени и месте проведения исследования;
- основании для проведения исследования;
- органе, по инициативе которого была проведена экспертиза;
- эксперте и экспертном учреждении, выполнившем исследование;
- факте наличия предупреждения эксперта об уголовной ответственности за включение в заключение заведомо ложной информации;
- материалах, представленных эксперту;
- участниках процесса, присутствовавших при проведении экспертизы.
Документ должен быть подписан экспертом или всеми членами экспертной группы и заверен печатью государственного экспертного учреждения (ст. 25 ФЗ № 73).
***
Итак, землеустроительная экспертиза назначается на основании определения суда, постановления судьи, решения следователя или лица, проводящего дознание. Провести ее может лицо, обладающее необходимыми профессиональными знаниями, имеющее высшее образование и прошедшее аттестацию. Землеустроительная экспертиза проводится в 3 этапа (подготовительный, основной и заключительный), в ходе которых эксперт оценивает обстоятельства дела, изучает объект экспертизы, проводит полевые работы и формирует экспертное заключение. Подготовленный им по итогам документ имеет статус судебного доказательства, поэтому за информацию, которая в нем содержится, эксперт несет персональную ответственность. В том случае, если суд считает представленное заключение неполным или необоснованным, он может назначить проведение дополнительной или повторной экспертизы.