Новеллы нотариальных сделок с недвижимостью
Летом 2018 года Федеральным собранием РФ был принят законопроект, который внес изменения в процедуру регистрации прав по нотариальным сделкам с недвижимостью в 2019 году.
В частности, с 01.02.2019 нотариусы обязаны подавать электронное заявление о переходе права на нового собственника в Росреестр:
- до конца рабочего дня, в течение которого состоялась сделка;
- бесплатно, т. е. без взимания со сторон какой-либо платы, кроме госпошлины в 2 000 руб. за регистрацию прав.
Указанные изменения в регистрации объектов недвижимости в 2019 году распространяются на два случая:
- При удостоверении нотариусом сделки. При этом не имеет значения, подлежала она обязательному удостоверению или стороны сами проявили инициативу.
- После выдачи наследного свидетельства на недвижимое имущество.
Ранее услуга по электронной регистрации перехода права по сделке через нотариальную контору также была доступна. Стороны могли попросить нотариуса отправить документы в Росреестр, однако это требовало дополнительных затрат (до 1 500 руб.). С принятием законопроекта положение поменялось: по умолчанию нотариус отправляет электронное заявление, но стороны при желании могут отказаться от этой услуги. Срок регистрации при этом не изменился — до 3 рабочих дней.
Список сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, также не изменился. Нотариального оформления по-прежнему требуют:
- сделки по отчуждению долей недвижимости (кроме отчуждения земельных долей, полученных в порядке приватизации);
- продажа, дарение и иное отчуждение имущества ребенка или подопечного взрослого.
Указанные выше изменения внесены в «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», утвержденные ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, а также закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Новые налоги и правила их расчета
Новые особенности налога на недвижимость введены федеральным законом «О внесении изменений…» от 03.08.3018 № 334. Цель всех текущих изменений — облегчить налоговое бремя россиян.
Во-первых, изменился порядок расчета налога. Сейчас в переходе на расчет от кадастровой стоимости участвуют 64 региона страны. Указанная величина намного больше стоимости инвентаризационной, поэтому и сумма налога выше. Переход планировался постепенный, с увеличением на коэффициент 0,2 ежегодно, причем в пересчете на рубли это не должно было создавать трудностей для россиян. Однако в реальности скачки налоговых сумм начиная с 2016 года доходили до нескольких тысяч рублей в год.
Чтобы сгладить ситуацию, приняты следующие поправки:
- Максимальный коэффициент роста налога вместо единицы составит 0,6.
- Рост налога по сравнению с предыдущим годом не может быть более 10%.
- Пересчет налога за предыдущие годы запрещен, если в результате сумма увеличивается (т. е. на пересчет в сторону уменьшения правило не распространяется).
Во-вторых, новшества коснулись правил изменения кадастровой стоимости. Ранее после оспаривания или исправления ошибок применение измененной величины начиналось со дня подачи заявления об оспаривании или внесения новой стоимости в ЕГРН. Теперь же новая величина, по сути, заменяет ошибочную с самого начала ее появления в Реестре. Это дает возможность пересчитать налог за более ранние периоды и вернуть часть уплаченных денег.
Нерезиденты и ставка 13%
Федеральный закон «О внесении изменений…» от 27.11.2018 № 424 фактически уравнял нерезидентов и налоговых резидентов страны в части уплаты налогов с продажи недвижимости.
Если ранее на первых не распространялись никакие льготы, то сегодня ситуация следующая:
- Нерезидент может не платить НДФЛ с продажи, если недвижимость (квартира, дом, комната и т. п.) принадлежала ему более 5 лет подряд.
- Ставка по налогу с продажи теперь составляет 13% для всех физических лиц.
Таким образом, уплаты 30-процентного налога на недвижимость с 1 января 2019 года нерезидентам можно избежать без составления различных схем, т. к. к ним применяются общие правила.
Порядок регистрации строительства
В 2019 году продолжает действовать новшество, введенное во второй половине 2018 года, — уведомление о строительстве. Данный документ заменяет разрешение на строительство для объектов ИЖС.
В связи с изменениями Градостроительного кодекса РФ (введением ст. 51.1) изменился и порядок регистрации вновь построенных объектов недвижимости в ЕГРН:
- Теперь не нужно получать разрешения на ввод в эксплуатацию.
- По завершении строительства застройщик направляет в администрацию уведомление о завершении работ.
- Работы принимаются сотрудниками администрации комиссионно, о чем составляется акт, подтверждающий соответствие строения требованиям законодательства.
- Администрация самостоятельно направляет сведения в Росреестр для регистрации нового строения.
Данный порядок используется в отношении как жилых, так и садовых домов.
Если не уведомить администрацию о планируемом строительстве объекта ИЖС или дачи, в будущем можно лишиться строения, т. к. незаконно возведенные постройки сносятся по искам властей.
Список изменений в статусе дачной недвижимости
Действующий ранее федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66 заменен федеральным законом «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» от 29.07.2017 № 217.
Перечень изменений следующий:
- Дачное хозяйство упраздняется. Вместо него соответствующая земля получает статус садоводческой.
- На землях, предназначенных для садоводства, допускается капитальное строительство садовых и жилых домов в рамках, предусмотренных градостроительным регламентом данной зоны.
- Если к 2019 году на садовой земле построен дом, оформленный по декларации как жилой, дополнительно признавать его жилым не нужно, т. к. переоформлять какие-либо документы на ранее зарегистрированные дома не требуется.
- В жилом доме, построенном на садоводческой земле, можно оформить регистрацию по месту жительства.
- Огороднические земли остаются. Строить на них капитальные объекты по-прежнему нельзя — только вспомогательные постройки.
Вычет по налогу на недвижимость с 1 января 2019 года в отношении жилого дома по-прежнему равен кадастровой стоимости 50 кв. м для целой постройки и 20 кв. м — для части. На садовые дома это правило не распространяется.
***
Итак, изменения в сфере недвижимости в 2019 году произошли довольно серьезные, причем в основном они имеют характер послаблений. Сдерживание роста налога на имущество, возможность пересчитать кадастровую стоимость с более раннего момента, снижение налоговой ставки для нерезидентов — за счет этих мер бюджет недополучит солидные суммы, но граждане смогут сэкономить. Строительство ИЖС теперь оформить намного легче — процедура из разрешительной стала уведомительной. Введение же статуса садовых домов позволит в перспективе навести порядок в дачном хозяйстве и исключить двусмысленные ситуации в плане регистрации таких строений в ЕГРН.
***
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Сделки».