Реновация жилья в Москве может стать первой ласточкой в масштабном проекте, направленном на изменение привычного образа российских городов с типовыми, жмущимися друг другу в старых спальных районах пятиэтажками. В предложенном материале мы поговорим о том, что же представляет собой реновация и какова нормативная база по ней на данный момент.
Реновация жилья в Москве: законодательство о реновации
Итак, долгожданный и столь резонансный закон, положивший начало программе реновации столичного жилого массива, принят. В ходе слушаний были внесены множественные правки и учтены интересы жителей домов, попавших в программу (всего их порядка 1 500). При этом недовольных осталось достаточно: так, жители примерно 300 домов хотели включения в программу своего жилья, а более 400, наоборот, желали вычеркнуть свою недвижимость из списка.
Львиная доля обсуждений и протестов населения касается принятого Московской городской думой регионального закона «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав…» от 17.05.2017 № 14. Однако этот акт не является единственным регулирующим вопросы благоустройства застроенных территорий Москвы. Не меньший интерес общественности вызывают изменения, внесенные в закон «О статусе столицы…» от 15.04.1993 № 4802-1 и некоторые иные акты федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ.
Стоит отметить, что вопросы реновации, не урегулированные специальными законами, планируется решать в соответствии с Жилищным и Градостроительным кодексами.
Что значит реновация жилья и что она собой представляет?
Реновация дословно означает обновление. В данный момент это понятие волнует граждан страны, и в первую очередь столицы как первооткрывателя программы, в связи с введением программы реновации жилья в Москве.
По сути, реновация жилья представляет собой развитие уже застроенных территорий, ведь по прошествии определенного, пусть и длительного периода времени любые сооружения приходят в негодность, ветшают и, как следствие, становятся потенциально опасными. Дополнительно они могут устаревать морально — нельзя назвать привлекательным вид уже привычных хрущевок, построенных в середине прошлого века, тем более что даже на момент строительства они не были образцом красоты — целью их сооружения было обеспечение доступным жильем большого количества населения, а не забота об эстетике.
Определение реновации дается в обновленной ст. 4 закона «О статусе столицы…» 15.04.1993 № 4802-1. Под ней понимается комплекс мер, направленных:
- на обновление среды жизнедеятельности;
- предотвращения аварийности жилого фонда;
- развития жилых территорий;
- благоустройства жилых территорий;
- создание условий, благоприятствующих проживанию.
Какими именно будут эти мероприятия, должно быть определено в соответствии с программой реновации в столице.
Главное, что означает реновация жилья— этоснос определенных жилых домов. Кроме того, из текста закона следует, что должны быть разработаны и иные мероприятия, направленные на достижение целей реновации.
Что значит реновация для населения?
Первое и главное, что волновало москвичей в рамках реновации жилья, — это снос большого количества многоэтажек, построенных в середине прошлого века. Речь идет о домах первого периода индустриального домостроения, попавших в программу реновации после голосования жителей и принятия решения местными властями. Эти дома построены:
- по типовым проектам, разработанным с 1957 по 1968 год;
- с высотностью не более 9 этажей;
- с применением типовых строительных изделий для стен или перекрытий.
ВАЖНО! Действие реновации распространяется на дома, удовлетворяющие всем трем приведенным условиям одновременно.
Так что для жителей таких домов реновация означает переезд, а для их соседей — разворачивающиеся в скором времени поблизости строительные и реконструкционные работы. Очередность сноса будет определяться исходя из высотности и фактического состояния многоэтажек.
Также это означает некоторое сокращение коммунальных расходов жителей расселяемых домов, ведь теперь из их счетов исчезнет строка «Капитальный ремонт». При этом уже заплаченные ранее средства пойдут на саму реализацию программы городом. Если же средства аккумулировались на специальном счете, то он должен быть передан городу после передачи права собственности на сносимое жилье.
Куда переедут жители?
Вопрос, который больше всего волновал москвичей и, конечно, будет волновать жителей других регионов страны, если программа получит широкое распространение: «Куда переедут жители?».
Беспокойство на этот счет понятно — никто не хочет переезжать пусть и из старого дома, но зато расположенного в престижном и благополучном районе, неподалеку от метро и инфраструктурных объектов, в отдаленные и неблагоустроенные «резервации». Надо сказать, что жители столицы сами встали на защиту своих прав и провели массу акций протеста, добившись внесения в закон поправок, в значительной степени защищающей их права. В конечном счете жителям предоставили 2 варианта: либо получение жилья, либо компенсация за него. В законе сказано, что жилье должно быть равноценным или равнозначным.
Какое жилье считать равноценным?
Исходя из обновленной ст. 7.3 закона от 15.04.1993 № 4802-I, можно сформулировать основные правила предоставления жилья взамен сносимого по программереновации жилья в Москве:
- Количество комнат и жилой метраж в новой квартире равны или превышают то, что оставляет житель в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь и вовсе больше той, которая была у жителей.
- Новая квартира отвечает стандартам благоустройства, которые предварительно устанавливаются нормативными актами столицы.
- Жилье должно иметь улучшенную отделку по требованиям столичного законодательства.
- Новая квартира находится в доме, расположенном в том же районе столицы, что и сносимый дом. Стоит сказать, что это был наиболее волнующий жителей вопрос. По изначальному проекту допускалось предоставление жилья в соседних районах. Для многих это значило существенно потерять в стоимости жилья и своем комфорте. На данный момент норма изложена в форме, которая обязывает власти переселить жильцов в пределах района, но и здесь могут возникнуть сложности, связанные с недовольством из-за удаления от станций метро или зеленых зон. Исключение сделано для жителей Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — им могут быть предоставлены квартиры, расположенные в другом районе, но в пределах соответствующего округа.
Коммунальные квартиры и очередь на улучшение условий
Вот уже два десятилетия власти пытаются решить проблему коммуналок, но по факту они все еще есть. Существуют они и в многоквартирных домах, которые попали в программу реновации. На практике у одной комнаты в квартире может быть даже не один хозяин, а несколько лиц, получивших ее, например, по наследству. Законодатели согласились, что создание коммуналок в новых домах, построенных по современным технологиям, не отвечает целому ряду требований, и приняли решения, изложенные в новой редакции ст. 7.3 закона № 4802-I:
- Взамен освобожденной комнаты в коммуналке будет выдаваться отдельная квартира. При этом не сказано, сколько в ней будет комнат, но логично предположить, что квартира должна иметь столько комнат, сколько освободил собственник коммунальных метров.
- Если комната находится в общей совместной или долевой собственности, то сособственники всё равно получат только одну квартиру на тех же правах.
Граждане, ожидающие улучшения жилищных условий в порядке очередности, могут воспользоваться случаем и получить досрочно новую квартиру исходя из учетной нормы площади жилья: согласно ст. 9 закона города Москвы «Об обеспечении права жителей…» от 14.06.2006 № 29 в столице она составляет 10 квадратных метров жилой площади на одного человека.
Эта категория москвичей вправе отказаться от такого улучшения, получив равноценное жилье, что не будет являться основанием для снятия с учета в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Что ждет владельцев ипотечного жилья?
Ипотека стала довольно массовым явлением в стране. И неудивительно, что в расселяемых по программе домах найдутся квартиры с таким обременением. Вопросы, связанные с судьбой ипотечного жилья, волновали в равной степени и банки, и жильцов. Ни одна сторона не хочет прогадать, потерять в стоимости залога или получить новые менее удобные условия договора. В итоге вопрос решился следующим образом (новая редакция ст. 20 закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ):
- владельцы ипотечного жилья получают равноценные квартиры на тех же условиях, что и остальные собственники или наниматели;
- вместо ипотечной квартиры предоставляется только жилье, денежная компенсация не предусмотрена;
- в случае принятия судебного акта, на основании которого будет зарегистрировано право на новую квартиру, согласия на замену залога ни одной из сторон ипотечного договора не требуется;
- условия договора ипотеки не могут изменяться в связи с изменением предмета залога;
- при замене предмета залога, являющегося объектом страхования имущества, новая квартира становится новым предметом договора страхования; залогодержатель должен письменно проинформировать страховщика о замене предмета договора;
- очередность залогодержателей в отношении передаваемой квартиры определяется порядком записи в ЕГРН.
Реновация жилья в регионах России
Столица, хоть и главный город страны, но далеко не единственный, чей облик не украшают пятиэтажки середины прошлого века. Поэтому вопрос о том, распространится ли программа реновации на другие регионы, весьма волнует россиян. Стоит сказать сразу, что на данный момент законов, аналогичных московскому, нет, да и в столице реализация программы реновации продлится в течение 10–15 лет. Кроме того, нельзя исключить и увеличение предполагаемого срока. Однако первые шаги в направлении «омоложения» российских городов сделаны.
Так, 06.05.2008 власти Северной столицы приняли закон «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”» № 238-39. Конечно, ее масштаб не так заметен, как это ожидается в Москве, но программа вполне может стать основой для дальнего движения в направлении сноса морально и физически устаревшего жилья.
В Екатеринбурге тоже немало многоэтажек, построенных по типовым проектам середины ХХ века, и речь об их сносе периодически ведется. Пока в качестве примерного срока можно считать 2020-й и следующие годы.
Вопрос о том, будет ли распространен резонансный федеральный закон № 141-ФЗ на всю страну, неоднократно задавался. Но однозначного ответа пока нет, по крайней мере до тех пор, пока нет возможности дать оценку реализации и результатам программы в столице. Кроме того, в регионах достаточно домов, уже считающихся ветхими и аварийными, построенных намного раньше хрущевок. Программы по их сносу не реализованы в полной мере, потому говорить о реновации по всей стране пока преждевременно.
***
Итак, реновация жилья для населения означает переезд и улучшение жилищных условий, но произойдет это не одновременно и не в ближайшее время.