Что такое ТСЖ и УК
ТСЖ — это некоммерческая организация, объединяющая собственников квартир для содержания общего имущества многоквартирного дома. Жители могут оказывать влияние на условия проживания и контролировать величину платы за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Обеспечивать безопасное пребывание в здании и надлежащее содержание общего имущества обязано ТСЖ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
Под управляющей компанией понимается коммерческая организация, имеющая лицензию на управление МКД и оказывающая соответствующие услуги за деньги. Если дом содержится организацией, она отвечает перед жильцами за благополучие здания и коммунальное обеспечение (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Чем ТСЖ отличаемся от УК
Различия между юридическими лицами таковы:
|
ТСЖ |
УК |
|
|
1. |
Может быть образовано только жильцами многоквартирного дома |
Осуществляет управление домом на основании договора, заключенного с собственниками квартир |
|
2. |
Можно управлять жилым зданием без какого-либо дополнительного разрешения |
Не может оказывать услуги по содержанию дома без специальной лицензии |
|
3. |
Председатель и правление ТСЖ отвечают за благоприятное проживание жильцов (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ) |
Отвечает за содержание МКД и поставку коммунальных услуг отвечает (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ) |
|
4. |
Смена формы ведения дел дома проводится путем прекращения деятельности ТСЖ и выбора нового способа. Например, заключается договор с управляющей компанией (ч. 8 ст. 135 ЖК РФ) |
Правоотношения с организацией прекращаются после расторжения договора управления на основании решения общего собрания жильцов |
|
5. |
Коммунальные платежи формируются на специальном счете МКД под контролем председателя ТСЖ, оплата за содержание выставляется по факту выполненных работ |
Управляющая компания производит ежемесячные начисления и ведет финансовую бухгалтерию дома в соответствии с условиями договора |
Плюсы и минусы ТСЖ
Преимущества ТСЖ:
- Жители принимают непосредственное участие в содержании МКД, в том числе уполномочены определять платежи за коммуналку и контролировать обеспечение энергоресурсами.
- Все вопросы, связанные с содержанием дома, решаются на общем собрании жителей.
- Собственники квартир могут выбирать организации для выполнения работ по ремонту МКД, обеспечения технической и пожарной безопасности.
- Есть председатель ТСЖ, уполномоченный организовывать деятельность товарищества и выступать от его имени во всех учреждениях и органах власти.
- Предусмотрено право заключать договор управления с коммерческой компанией и вести контроль за ее деятельностью.
- Несложные работы можно проводить силами жильцов дома (облагораживание придомовой территории, покраска стен), что позволит сэкономить.
Недостатки ТСЖ:
- Есть риск избрать некомпетентного или сумасбродного председателя правления.
- Без должного контроля за деятельностью правления и председателя они могут тратить деньги не по целевому назначению, собирать больше, чем нужно на самом деле.
- Поскольку правление и председатель ТСЖ избираются из жильцов дома, есть шанс избрать некомпетентных руководителей — не все жильцы обладают необходимыми знаниями и навыками в области управления многоквартирными домами.
Преимущества УК:
- Домом управляет профессиональная организация, оснащенная необходимой техникой и персоналом сотрудников.
- Помимо проведения ремонтных работ управляющая компания обеспечивает пожарную безопасность, контролирует санитарное состояние в МКД, проводит мероприятия по подготовке дома к отопительному сезону, отвечает за качественную поставку коммунальных услуг в пределах домовладения.
- Деятельность организации можно проконтролировать на сайте ГИС ЖКХ или обязать УК предоставлять жильцам дома ежемесячный отчет.
- За ненадлежащее исполнение обязанностей управляющая компания несет административную или уголовную ответственность перед надзорными органами исполнительной власти.
Недостатки УК:
- Цель любой коммерческой организации — зарабатывание денег, поэтому за содержание дома управляющей компанией жильцы платят больше денег, чем за услуги ТСЖ.
- Качество выполняемых работ бывает плохое, а затраты не соответствуют качеству. При этом вину управляющей компании трудно доказать.
Что выгоднее — ТСЖ или УК?
Самая надежная и экономичная форма управления многоквартирным домом — это товарищество собственников жилья. Правда, многое зависит от председателя ТСЖ и гражданской активности остальных жителей. Если в правление избраны инициативные люди, проживать в МКД станет удобнее и дешевле.
При этом добросовестная управляющая компания может обеспечить более благоприятные условия проживания в доме с помощью имеющихся технических ресурсов и работников с опытом управления в сфере ЖКХ, однако расходы будут больше.
* * *
Если жильцов не будет устраивать деятельность управляющей организации, они всегда могут расторгнуть с ней договор и создать товарищество собственников жилья. Но нужно разбираться, имеют ли жильцы дома опыт управления многоквартирными домами, знают ли председатель и члены правления ТСЖ нормы законодательства в сфере ЖКХ.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».