Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

Выбор остановился на ТСЖ

Порядок создания, регистрации и функционирования ТСЖ определяется:

• ст. 123.12-14 ГК РФ;
• ст. 135-156 ЖК РФ.

Один из первых вопросов, возникающих при создании ТСЖ, — правильное определение организационной формы, так как п. 2 ст. 123.12 ГК РФ требует называть такую организацию ТСН, а ч. 2 ст. 135 ЖК РФ — ТСЖ.

Что нужно знать о ТСЖ

ТСЖ — это некоммерческая корпоративная организация, создаваемая собственниками квартир в многоквартирном доме для совместного управления принадлежащим им личным и общим имуществом. ТСЖ имеет право действовать только после государственной регистрации в налоговой инспекции. Товарищество не отвечает по обязательствам жильцов, и его участники, соответственно, не будут отвечать по долгам товарищества.

Для создания ТСЖ необходимо, чтобы более половины собственников квартир в доме проголосовали за его организацию. В доме можно создать только одно ТСЖ.

Подготовительный этап

Согласно ч. 3 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ организуется, если за такое решение проголосуют более половины от всех проживающих в доме собственников квартир. Кроме того, создание ТСЖ повлечет необходимость собственников жилья уплачивать членские взносы, участвовать в общих собраниях жильцов и вести другую активную общественно полезную деятельность. На практике, далеко не все собственники будут согласны с такой постановкой вопроса, поэтому активным жильцам следует создать инициативную группу и решить ряд задач.

Создание инициативной группы

Участникам инициативной группы следует:

1. Внимательно изучить действующее законодательство, нормы ГК и ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, которые регулируют деятельность ТСЖ.
2. Найти в своем населенном пункте уже действующее ТСЖ и внимательно ознакомиться со всеми нюансами его практической деятельности, уделив пристальное внимание вопросам взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, документообороту ТСЖ, организации деятельности аварийной службы.
3. Провести беседы с собственниками квартир, определить степень их желания участвовать в создании и деятельности будущего ТСЖ. Идею создания ТСЖ поддержат далеко не все собственники, важно уговорить сомневающихся, чтобы они проголосовали за.
4. Определиться со структурой органов управления будущим ТСЖ и найти наиболее активных жильцов.

Получение списка жильцов

Проведение собрания жильцов и дальнейшая деятельность ТСЖ невозможны без наличия полного и актуального списка всех жильцов и квартир. Сформировать такой список можно двумя путями:

1. Согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ управляющая компания или иная организация, которая осуществляла управление домом ранее, обязана по запросу жильцов в течение 5 дней предоставить имеющийся у нее реестр собственников. В реестре должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать собственников (Ф.И.О. и номера квартир), а также данные о площади принадлежащего им имущества. Полученные сведения далеко не всегда бывают точными, поэтому их придется перепроверить.
2. Сформировать реестр собственников самостоятельно. Также при помощи этого способа можно проверить реестр, который предоставила управляющая компания. Для этого необходимо получить информацию от собственников (Ф.И.О., номера квартир, данные о площади квартир и документе, которым подтверждается право собственности) либо заказать выписки из ЕГРН на каждую квартиру в Росреестре (МФЦ).

Подготовка к собранию

Первое собрание жильцов дома учредительное. Поэтому на нем рассматриваются только вопросы, связанные с его организацией. В рамках подготовки к нему необходимо:

• разработать устав;
• уведомить всех собственников о предстоящем собрании и определиться, будет ли в назначенное время кворум (соберется ли большинство собственников квартир в доме);
• подготовить повестку;
• определить председательствующего на собрании, секретаря и членов счетной комиссии.

В рамках повестки дня обычно рассматривают следующие процедурные вопросы:

• об утверждении председательствующего на собрании, секретаря, а также трех членов счетной комиссии, которые будут определять количество поданных голосов по пунктам повестки;
• о выборе способа управления домом в виде ТСЖ и о создании собственно ТСЖ;
• об утверждении устава организации;
• о выборе человека, который будет уполномочен регистрировать ТСЖ в налоговой инспекции, подписывать документы;
• о проведении первого собрания членов ТСЖ, порядке уведомления жильцов о нем, месте хранения принятых документов.

Как правильно уведомить жильцов

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ члены инициативной группы должны уведомить о первом собрании жильцов дома для обсуждения вопроса о создании ТСЖ всех собственников квартир заказным письмом или под подпись. Уведомления направляются не позднее чем за 10 дней до проведения собрания.

В уведомлении о проведении собрания должны быть указаны сведения согласно требованиям ч. 5 ст. 45 ЖК РФ:

• инициалы и номер квартиры лица, являющегося инициатором проведения собрания;
• форма проведения собрания (чаще всего очно-заочная);
• дата и место проведения собрания;
• повестка дня;
• способ, при помощи которого можно ознакомиться с принятыми решениями.

Проведение собрания жильцов

Первое собрание чаще всего проводится в очно-заочной форме. Такой вариант позволяет максимально охватить всех жильцов и дать возможность проголосовать тем, кто физически на собрании не присутствовал. Само собрание может быть проведено в помещении или во дворе дома.

На собрании жильцы обсуждают обозначенные в повестке дня вопросы и голосуют за или против. Важно помнить, что собрание будет правомочным, если в нем участвовали более половины собственников жилья дома.

Утверждение устава

Все вопросы, обозначенные в повестке дня, в том числе и по утверждению устава, должны быть поставлены на голосование. Для очно-заочного голосования заранее готовятся бюллетени. В бюллетене указывают:

• наименование документа с упоминанием очно-заочной формы голосования, название собрания и дату его проведения;
• инициалы, адрес и номер квартиры собственника, который голосует по каждому вопросу;
• сведения о документе, подтверждающем право собственности на жилое помещение, площадь жилья;
• перечень вопросов повестки дня (рядом нужно предусмотреть место для отметки «за» или «против»);
• дату голосования, подпись собственника с расшифровкой.

Устав и другие документы считается утвержденными, если за них подано более половины голосов собственников квартир в доме.

Выбор председателя и членов правления

Вопрос о выборе руководителя ТСЖ, членов правления и ревизионной комиссии может быть поставлен на первом собрании.Также не будет ошибкой, если правление и председатель будут избраны уже на собрании членов ТСЖ после его регистрации в налоговой инспекции.

Более того, можно проводить выборы руководства ТСЖ и членов ревизионной комиссии именно на собрании уже учрежденного ТСЖ. Поскольку формально руководство ТСЖ вправе выбирать только его члены. А жильцы дома становятся таковыми после регистрации ТСЖ и подачи заявления на прием в члены ТСЖ.

Голосование за руководство ТСЖ проводится в том же порядке, что и утверждение других вопросов повестки дня.

Регистрация ТСЖ в налоговой инспекции

Регистрация проводится тем гражданином, который был уполномочен общим собранием. Подтверждением его полномочий является протокол общего собрания.

Для регистрации потребуются следующие документы:

• Прошитый протокол с бюллетенями для голосования. Если голосование проводилось в очной форме (нет бумажных бюллетеней), то протокол подписывается всеми участниками собрания. Лучше делать 2 оригинала протокола общего собрания. Первый для налоговой инспекции, второй остается в ТСЖ.
• Сведения о лицах, проголосовавших на собрании (инициалы, номер квартиры, адрес, данные о документе, подтверждающем право на жилье и размер площади помещения).
• Устав ТСЖ — в двух экземплярах.
• Квитанцию об уплате госпошлины.

Регистрация товарищества проводится в течение 5 дней. После чего необходимо уведомить жилищную инспекцию о выборе способа управления домом — ТСЖ. Также ТСЖ необходимо заказать печать, открыть расчетный счет в банке, при необходимости осуществить постановку на учет во внебюджетных фондах и органах статистики.

Уплата госпошлины

Госпошлина вносится до подачи документов на регистрацию. Реквизиты счета можно узнать в местной налоговой инспекции. Размер пошлины за регистрацию ТСЖ, согласно подп. 1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, в 2020 году составляет 4 тысячи рублей.

Дальнейшие шаги

Вновь организованному товариществу предстоит проделать достаточно большой объем работ, поэтому кратко обозначим те направления, по которым предстоит действовать:

• Избрание руководства товарищества, если это не было сделано ранее.
• Уведомление управляющей компании о смене порядка управления домом и истребование у нее технической документации на дом.
• Проведение приема жильцов в члены ТСЖ. Чем больше жильцов согласится на участие в товариществе, тем проще будет дальнейшая работа. С жильцами, которые не захотят участвовать в ТСЖ, необходимо заключать отдельные договоры по оказанию услуг управления домом.
• Проведение собрания членов ТСЖ, на котором обычно решаются вопросы утверждения сметы расходов, плана работы ТСЖ, структуры и штатного расписания товарищества.
• Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
• Организация взаимодействия с членами ТСЖ. Для этого можно использовать систему ГИС ЖКХ.
• Организация аварийной службы ТСЖ.

***

Организация и функционирование ТСЖ потребует от инициативных жильцов значительных материальных и временных затрат, налаживания взаимодействия не только с другими собственниками квартир, но и с жилищной инспекцией, ресурсоснабжающими организациями. Поэтому важно заранее всё продумать, изучить опыт работы других ТСЖ. И только если вы уверены в своих силах, приступать к созданию ТСЖ в вашем доме.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».