Виды ремонта подъезда
Периодичность, виды работ и порядок проведения текущего и капитального ремонтов определяются ст. 166 ЖК РФ, а также приложением № 7 к Правилам, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
Что включает капитальный ремонт
Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ в рамках проведения капитального ремонта выполняются работы по ремонту (модернизации, восстановлению);
- подвальных помещений, крыши, фундамента, фасада здания;
- внутридомовых инженерных сетей;
- лифтов и лифтовых шахт.
Перечисленные работы выполняются за счет средств фонда капитального ремонта, в который жители ежемесячно осуществляют платежи.
Исходя из содержания ст. 166 ЖК РФ работы по ремонту подъездов не относятся к капитальному ремонту дома.
Что включает косметический ремонт
Согласно п. 2.3.4 Правил (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в доме с периодичностью один раз в 3-5 лет должен выполняться текущий ремонт. При этом конкретные промежутки между очередными ремонтами определяются степенью износа здания. Соответственно, чем новее дом, тем реже в нем производится текущий ремонт.
К текущему ремонту в подъезде относят:
- восстановление отделки стен, потолков в подъездах и вспомогательных помещениях;
- восстановление работоспособности мусоропроводов;
- замену элементов и восстановление работы системы вентиляции;
- ремонт лестничных клеток, замену отдельных элементов (перил и пр.);
- замену и ремонт окон в подъездах;
- ремонт и восстановление электроснабжения здания (кроме внутриквартирных работ).
Проведение текущего ремонта — это в значительной степени профилактика появления более серьезных проблем и дефектов в техническом состоянии дома.
На ком лежит обязанность ремонта подъезда
Согласно п. 2.3.1 Правил текущий ремонт выполняется организацией, осуществляющей обслуживание дома. Такая организация вправе производить ремонт как своими силами, так и привлекая специализированные подрядные организации.
Собственникам жилья нужно помнить, что если в доме в течение пяти ближайших лет намечено проведение капитального ремонта, дом является аварийным или подлежит сносу (реконструкции), то текущий ремонт ограничивается поддержанием в исправности имущества, необходимого для проживания в нем граждан.
В приходящих жильцам квитанциях существует такая строчка, как плата на содержание и обслуживание дома. Эти средства предназначены для проведения текущих ремонтов. Соответственно, жители не должны дополнительно оплачивать проведение ремонта в подъездах.
Как добиться, чтобы отремонтировали подъезд
Порядок действий жильцов будет во многом зависеть от того, насколько ответственно управляющая компания относится к своим обязанностям. Обычно для проведения ремонта силами УК:
- Инициативной группе жильцов нужно обойти подъезды дома и выявить перечень неисправностей (дефектов), которые нуждаются в устранении, а также определить примерный перечень работ, которые должна выполнить управляющая компания. Участие в обследовании профессиональных строителей желательно.
- Далее необходимо провести общее собрание собственников жилья, на которое приглашаются представители управляющей компании. Если представители УК настроены конструктивно, то перечень необходимых работ можно определить совместно с ними. По итогам обследования желательно составить акт выявленных дефектов. Он и станет в последующем юридической основой для дальнейших действий.
- Решение собственников о необходимости проведения ремонта оформляется протоколом собрания. В протоколе отражается перечень дефектов, либо к нему прикладывается соответствующий акт, а также определяется перечень отделочных, малярных, стекольных и иных работ, которые потребуются для устранения дефектов.
- После оформления протокола жильцам необходимо обратиться в УК с заявлением (обращением). К заявлению нужно приложить копии протокола и составленных актов.
- Если УК согласится с необходимостью проведения ремонта, составляется смета расходов и определяется период проведения ремонта. При этом планы проведения ремонтов формируются заранее, обычно на предстоящий год. Соответственно, дом должны включить в план ремонтных работ управляющей компании на очередной год.
Пример заявления на ремонт подъезда
При наличии протокола общего собрания, перечня дефектов и работ, которые требуются для их устранения, заявление становится исключительно сопроводительным документом. Пишется оно в свободной форме.
Его образец можно скачать в разделе «Документы и бланки» в начале статьи.
Если управляющая компания не хочет проводить ремонт
На практике нередки случаи, когда УК тянет время, создает всяческие препятствия или прямо отказывает жильцам в проведении ремонта по различным причинам.
В этой ситуации необходимо обращаться в местную жилищную инспекцию, которая осуществляет надзор за деятельностью УК. Если обращение в жилинспекцию не дало результатов, путь жильцов лежит в суд. На практике такие дела обычно выигрышные для жильцов, а потому представители УК постараются до судебного разбирательства не доводить и все-таки пойдут навстречу жильцам.
Контроль за ходом ремонта
Жильцы не только вправе, но и обязаны контролировать ход ремонтных работ. Формы контроля жильцы определяют самостоятельно. В рамках контроля необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- Соблюдение плановых сроков начала (промежуточных этапов) и окончания работ.
- Выполнение всего перечня утвержденных работ, а также соблюдения норм качества при их производстве.
- Соблюдение технических и санитарных норм при выполнении работ, например своевременный вывоз строительного мусора, бережное отношение к имуществу жильцов, газонам, деревьям.
Приемка работ
По окончании работ они принимаются комиссией. Согласно п. 2.3.8 Правил в нее должны входить представители управляющей компании и собственников жилья. По итогам составляется акт. Если к качеству и перечню проведенных работ у жильцов есть замечания, то их обязательно нужно перечислить в этом документе и определить порядок и сроки устранения недостатков.
* * *
Все вопросы, касающиеся проведения ремонта в подъезде, решаются просто при наличии взаимопонимания между жильцами и работниками управляющей компании. Если же УК не хочет делать ремонт или всячески оттягивает сроки его начала, жителям предстоит трудная процедура с возможными судами, прежде чем управляющая компания выполнит обязанности по содержанию дома.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».