Основания наложения запрета на сделки с недвижимостью
Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом регламентирован ГК РФ, а также нормами закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Наложение запрета препятствует свободному распоряжению недвижимыми объектами, в том числе регистрации прав новых собственников.
Запрет на регистрационные действия на недвижимость проводится на основании:
- указания закона (при сервитуте, ипотеке и т. д.);
- подачи заявления собственником;
- судебного решения;
- вынесения постановления приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.
Ниже рассмотрим порядок наложения запрета на объекты недвижимого имущества, к которым, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся:
- помещения, в том числе жилые и нежилые, а также иные сооружения, которые состоят на государственном кадастровом учете;
- земельные участки, в том числе участки недр и иные объекты, неразрывно связанные с землей (здания), даже если их строительство не завершено;
- воздушные суда, подлежащие регистрации;
- суда морские и внутреннего плавания, в отношении которых законом введена обязательная регистрация;
- иные объекты, прямо отнесенные законом к недвижимым.
Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью, определение суда об обеспечении иска
Запретить регистрационные действия могут приставы или суд.
Пристав-исполнитель запрещает регистрационные действия путем принятия постановления о запрете регистрационных действий с недвижимостью. В этом случае он действует в интересах взыскателя (кредитора) и, в соответствии со ст. 80 закона «Об исполнительном производстве…» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, имеет право наложить арест с целью обеспечения исполнения заявленных требований.
Также запрет может быть наложен в силу определения суда об обеспечении иска, предусмотренного гл. 13 ГК РФ. В этом случае определение вступает в силу с момента его вынесения. Истцу выдается копия документа и исполнительный лист. Обременение и ограничение прав должника в части распоряжения имуществом проводится, в соответствии с ч. 6 ст. 36 закона № 229, в день поступления исполнительных документов к судебному приставу.
Таким образом, законодательно закреплены только следующие основания для наложения ареста судебным приставом или судом:
- Как мера принудительного исполнения.
- Как мера обеспечения. Данный вариант не предполагает принудительного исполнения, а только обеспечивает возможность исполнения судебного решения (например, о взыскании задолженности).
В случае принудительного исполнения приставом может быть наложен арест на имущество с целью продажи его в будущем или передачи взыскателю. Арест и запрет на совершение регистрационных действий в таком случае является гарантией сохранности недвижимости и отсутствия прав третьих лиц на нее в будущем.
Заявление собственника на запрет регистрационных действий
Собственник в силу п. 5 ст. 15 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ вправе самостоятельно оформить запрет на регистрационные действия. Основанием для этого может послужить опасность совершения регистрационных действий мошенниками и иными третьими лицами в случае введения владельца в заблуждение или обмана.
Для подачи заявления на запрет регистрационных действий с недвижимостью собственник вправе обратиться в:
- многофункциональный центр (МФЦ);
- территориальный офис Росреестра.
Для наложения обременения необходимо представить:
- документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, в отношении которых запланировано оформление запрета;
- документы, удостоверяющие личность заявителя;
- заявление, составленное в свободной форме, содержащее сведения о заявителе, объекте недвижимости, а также требование о наложении запрета совершения государственными органами регистрационных действий, направленных на переход, ограничение или прекращение права собственности по иным обстоятельствам.
После внесения указанной записи в единый реестр в силу п. 4 ст. 25 закона № 218-ФЗ все заявления о государственной регистрации перехода прав собственности лицом, не являющимся собственником, будут возвращены заявителю. Отметим, что в случае наличия обременения в ЕГРН никто не сможет зарегистрировать сделку с указанным объектом даже при наличии доверенности. Однако данный запрет не распространяется на случаи регистрации перехода или прекращения прав собственности в ином порядке (например, на основании решения суда).
С образцом заявления можно ознакомиться в статье.
Правовые последствия нарушения запрета регистрационных действий на недвижимое имущество
В случае совершения регистрационных действий в нарушение установленного запрета к ответственности может быть привлечен регистрирующий орган, с него же в дальнейшем подлежат взысканию причиненные убытки. Сделка с имуществом, в отношении которой в силу закона введен запрет на совершение регистрационных действий, по правилам п. 1 ст. 174.1 ГК РФ является ничтожной и влечет соответствующие последствия для сторон.
Вместе с тем законодатель в п. 2 ст. 174.1 ГК закрепляет законное право неисполнения требований о запрете совершения регистрационных действий, установленных судебным решением, судебным приставом.
Данное исключение предусмотрено, если сделки совершаются с целью погашения задолженности перед взыскателем, в том числе при реализации имущества или его передаче должнику. В этом случае предполагается, что приобретатель знал или должен был знать о наличии соответствующего обременения. Если подобная информация приобретателю была неизвестна, он вправе заявить о ничтожности сделки по правилам ст. 168 ГК РФ.
Снятие запрета на регистрационные действия с недвижимостью
Порядок и условия снятия запрета зависят от оснований его наложения. В случае наложения обременения по инициативе собственника имущества снять его имеет право именно он. В этих целях следует подготовить заявление о снятии запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью.
В результате после снятия ограничений регистрация перехода права собственности и иные сделки по распоряжению недвижимостью будут правомочными.
Заявление следует направлять посредством обращения в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра. Порядок снятия запрета в таком случае в целом аналогичен порядку его наложения.
Снятие ареста, предусматривающего наложение обременения в части государственной регистрации сделки и основанного на постановлении судебного пристава, проводится вынесшим постановление. Арест, предполагающий наложение обременения, может быть снят в случае удовлетворения требований взыскателя, несоответствия стоимости арестованной недвижимости сумме задолженности или направления должником заявления о замене имущества, на которое наложен арест, иным объектом недвижимости.
В случае наложения ареста на основании определения суда о применении обеспечительных мер снятие запрета осуществляется посредством обращения в суд, вынесший определение. Основанием для отмены обеспечительных мер может являться в том числе отказ в удовлетворении требований истца.
***
Итак, установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи, дарения, мены и т. д. Обременение может быть наложено как по заявлению собственника имущества для пресечения действий мошенников, так и на основании соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя или органов государственной и муниципальной власти в случае, если такое правомочие прямо предусмотрено законом. Кроме того, запрет на регистрацию сделок с имуществом может быть основан на судебном постановлении — в этом случае снятие осуществляется, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для установления обременения.
Еще больше материалов по теме в рубрике: "Купля-продажа квартиры".