Как происходит передача денег при продаже квартиры

Через посредника

Взаиморасчет в рамках сделки купли-продажи квартиры производится с учетом интересов сторон — и покупателя, и продавца. Оплата жилья возможна 2 способами: через посредника и без него. Кроме того, взаиморасчет между сторонами сделки купли-продажи осуществляется наличными или безналичным способом.

Взаиморасчет через посредника — один из наиболее распространенных способов оплаты квартиры при покупке, ведь при подобном расчете обеспечивается безопасность и полный контроль за процессом.

Оплата стоимости жилья через посредника допустима одним из следующих способов:

1. С помощью аккредитива.
2. При использовании банковской ячейки.
3. По счету эскроу.
4. Через нотариуса.
5. С помощью векселя.

Аккредитив

В соответствии со ст. 867 ГК РФ аккредитив считается условно денежным обязательством, принимаемым банком по поручению плательщика по аккредитиву. В этом случае сотрудник банка заводит специальный банковский счет для расчетов по аккредитиву, на который он переводит деньги со счета покупателя квартиры.

Банк проверяет все данные о продавце на протяжении одного или нескольких дней. И только после тщательной проверки он переводит деньги со счета покупателя квартиры на счет продавца.

В случае взаиморасчета по аккредитиву условия перечисления банком денег на счет продавца квартиры следующие:

• предъявление продавцом доказательств перехода права собственности на недвижимость;
• истечение определенного периода с момента поступления средств на специальный счет.

Порядок взаиморасчета по счету для расчетов по аккредитиву таков:

1. Покупатель квартиры согласовывает с продавцом условия расчетов (перечень документов, подтверждающих выполнение обязательств продавцом, порядок оплаты банковской комиссии, реквизиты продавца).
2. Покупатель открывает банковский счет и зачисляет на него оговоренную денежную сумму.
3. Покупатель составляет заявление на открытие специального счета для расчетов по аккредитиву. Причем продавец проверяет указание в этом документе своих реквизитов.
4. Сотрудник банка перечисляет деньги с банковского счета покупателя на специальный счет для расчетов с аккредитивом и выдает покупателю и продавцу справку.
5. После госрегистрации квартиры в Росреестре (МФЦ) продавец получает на руки выписку из ЕГРН и снова обращается в банк. Денежные средства со специального банковского счета для расчетов по аккредитиву переводятся на банковский депозит продавца или передаются ему наличными.

Сторонам сделки купли-продажи квартиры следует иметь в виду, что услугу аккредитива предоставляют далеко не все банки. Однако ее можно получить в Сбербанке, ВТБ, «Тинькофф-банке» и др. В то же время открытие счета для расчетов по аккредитиву стоит недешево.

Банковская ячейка

Взаиморасчет в рамках сделки купли-продажи квартиры осуществляется и через банковскую ячейку. Однако таким способом можно воспользоваться только при расчете наличными.

Порядок действий сторон сделки купли-продажи квартиры при взаиморасчете через банковскую ячейку таков:

1. Покупатель и продавец квартиры идут в банк.
2. Сотрудник банка составляет договор аренды ячейки. В этом документе указывается номер договора, срок аренды, номер сейфа, общая стоимость аренды, права и обязанности клиента, права и обязанности банка, расписание доступа к хранилищу, ответственность сторон, порядок разрешения споров, адреса и реквизиты сторон, условия и срок выдачи денег, паспортные данные продавца и подписи сторон.
3. В присутствии обеих сторон сделки купли-продажи сотрудник банка пересчитывает деньги, проверяет купюры на подлинность, помещает их в банковскую ячейку и составляет опись вложения.
4. После исполнения обязательств, установленных договором аренды ячейки, продавец получает доступ к банковской ячейке и забирает оговоренную сумму.

Чтобы попасть к сейфу, продавец должен предъявить сотруднику банка личный паспорт и выписку из ЕГРН. Кроме того, его подпись должна совпасть с образцом подписи, ранее заявленной в договоре аренды ячейки.

Срок аренды банковской ячейки зависит от условий договора с банком.

Стоимость аренды малых банковских ячеек везде разная, в среднем около 2000–3000 руб.

Одним из преимуществ взаиморасчета через банковскую ячейку является то, что после получения денег в банке продавец может сразу отправить их на свой счет, а не передвигаться с большой суммой по городу. Однако, помимо преимуществ, такой расчет имеет следующий существенный недостаток: для доступа к банковской ячейке в банк могут быть предъявлены поддельные документы, и ячейка опустеет еще до совершения сделки.

В итоге, чтобы избежать вышеприведенных рисков, продавцу квартиры следует доверять деньги только государственному банку с системой видеонаблюдения и охраны.

Счет эскроу

Взаиморасчет по счету эскроу напоминает расчет по аккредитиву. Только сотрудник банка переводит деньги не на счет по аккредитиву, а на счет эскроу. Правоотношения между банком, продавцом и покупателем квартиры закрепляются в едином трехстороннем договоре счета эскроу. Для получения оговоренной суммы со счета эскроу продавец жилья представляет в банк необходимые документы для платежа вместе с оригинальным экземпляром требования платежа по форме банка.

В случае оплаты квартиры по счету эскроу покупатель получает следующие преимущества:

• Безопасность нахождения денег у эскроу-агента как независимой стороны.
• Уверенность в том, что оплата будет произведена только после появления оснований, указанных в договоре счета эскроу. Так, для получения денег со счета эскроу продавец представляет в банк выписку ЕГРН.
• Контроль со стороны банка соответствия и полноты документации, представленной сторонами сделки купли-продажи недвижимости.

Через нотариуса

Также деньги за квартиру можно передать через нотариуса. В этом случае нотариус открывает специальный депозит. Затем покупатель переводит на этот депозитный счет оговоренную сумму.

После выполнения всех условий сделки нотариус переводит деньги на счет продавца. Такой порядок взаиморасчета отдельно прописывается в соглашении о денежных расчетах, прилагаемом к договору купли-продажи квартиры.

Преимуществом такого взаиморасчета считается наличие у нотариуса особых полномочий. Так, он вправе запросить необходимую информацию из МФЦ (Росреестра).

Недостатком такой нотариальной услуги является ее высокая цена. В соответствии с абз. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I стоимость такой услуги составляет 1500 руб. Кроме того, покупателю квартиры нужно будет отдельно оплатить иные дополнительные нотариальные услуги (по нотариальному тарифу).

Вексельная система

Вексель является ценной бумагой, которая приобретается покупателем жилья. Затем, после предъявления выписки из ЕГРН, вексель возвращается продавцу квартиры.

Порядок передачи денег по вексельной системе таков:

1. Сначала оформляется отдельное соглашение между сторонами сделки купли-продажи недвижимости. Согласно условиям этого документа покупатель открывает новый расчетный счет в банке.
2. Сотрудник банка зачисляет на открытый счет деньги покупателя за вексель. Финансовые средства замораживаются на счету до оформления права собственности на квартиру и предъявления продавцом выписки из ЕГРН.
3. Банк предоставляет в аренду банковскую ячейку. Затем в нее закладывается вексель.
4. После успешного завершения сделки купли-продажи квартиры и получения выписки из ЕГРН производится оплата векселя. В этом случае на счет продавца поступает оговоренная сумма. Также он получает ключ от банковской ячейки с векселем.

Если по определенным причинам сделка купли-продажи квартиры сорвалась, деньги за вексель поступают на счет покупателя.

Вексельная система тоже имеет свои плюсы и минусы. К первым относится получение гарантии передачи права собственности на жилье в виде векселя и высокая надежность подобного вариант оплаты. Минусом такого способа является его новизна, из-за чего между сторонами нередко возникает недопонимание.

Без посредников

Взаиморасчет по сделке купли-продажи квартиры может быть проведен и без посредников. В подобной ситуации расчеты проводятся только между покупателем и продавцом квартиры. Деньги на оплату квартиры также переводятся наличными или безналичным способом.

Наличными

Хотя существует безналичный порядок расчетов, многие покупатели квартир предпочитают наличный способ передачи денег продавцу. Положительный момент такой схемы — мгновенное получение денег на руки. Однако при этом продавцу необходимо уделить внимание следующим важным нюансам:

• При получении денег от покупателя продавцу необходимо взять с покупателя расписку о передаче оговоренной суммы денег за квартиру. В этом документе обязательно указываются паспортные данные сторон сделки, стоимость жилого помещения, дата договора купли-продажи и сумма, полученная продавцом на руки.
• Купюры, полученные от покупателя, нужно проверить на подлинность. Для этого сторонам сделки надо обратиться в банк.
• Не стоит принимать крупную сумму денег на руки в безлюдном месте: в этом случае продавец может остаться без денег.

К процессу покупки квартиры лучше привлечь юриста, риелтора или сотрудника банка. Только в этом случае можно быть уверенным в том, что обмана со стороны покупателя или продавца не будет.

Безналичным платежом

Взаиморасчет по сделке купли-продажи квартиры можно произвести и безналичным способом. Однако перед переводом денег на счет продавца покупателю квартиры необходимо узнать у сотрудника банка, не установлен ли лимит на осуществление такой банковской операции. Если перечисляемая оговоренная сумма превышает установленный лимит, покупателю понадобится подать отдельное заявление на снятие подобных ограничений, если таковое возможно, либо переводить деньги в несколько траншей.

Когда передают деньги продавцу при покупке квартиры

Стороны договора купли-продажи квартиры могут сообща решить, в какой момент лучше передавать деньги. Однако в этом случае им следует обратить внимание, что особенности совершения подобной сделки иногда диктуют свои условия. Это зависит от того, где расположена квартира (в новостройке, вторичном жилье или ипотечном фонде).

В новостройке

Квартира в новостройке приобретается у юрлица-застройщика. При этом для покупателя квартиры возможны следующие варианты:

1. Покупатель жилья может стать дольщиком по договору долевого строительства и перевести деньги за квартиру еще на стадии строительства многоквартирного дома.
2. Покупатель приобретает квартиру уже после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В подобной ситуации передать деньги продавцу можно всеми вышеприведенными способами. Это зависит от договоренности с застройщиком.

На вторичном рынке

На рынке вторичного жилья продавцом чаще является физическое, а не юрлицо. Покупатель вправе сам решать, когда ему нужно отдавать деньги продавцу за приобретаемую вторичку.

Однако до передачи оговоренной суммы продавцу покупателю жилья сначала нужно оформить право собственности на новую квартиру и только потом производить оплату за нее.

В ипотеку

При покупке жилья в ипотеку банк перечисляет деньги продавцу только безналичным способом. Причем зачисление средств осуществляется лишь после регистрации сделки купли-продажи. Все расчеты при покупке жилья в ипотеку происходят в два этапа:

1. Покупатель передает первоначальный взнос продавцу через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным способом).
2. Оставшуюся стоимость ипотечной квартиры банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре. Это происходит в течение 1–3 дней.

Причем расчет осуществляется на условиях банка:

1. После предъявления покупателем страхового полиса на квартиру (при ипотеке чаще всего обязывают застраховать жилье) и выписки из ЕГРН.
2. После предъявления расписки от МФЦ (Росреестра) о приеме необходимой документации на госрегистрацию.

Как правильно и безопасно передать деньги при покупке квартиры

Наиболее безопасным вариантом передачи денег при покупке квартиры считается применение аккредитива или эскроу-счета. В подобной ситуации в общем порядке расчет при покупке квартиры осуществляется таким образом:

1. Стороны оформляют договор купли-продажи.
2. Покупатель идет в банк, открывает специальный счет для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счет) и вносит на него оговоренную сумму.
3. Продавец передает покупателю ключи от своей квартиры и отправляется вместе с ним в Росреестр (МФЦ) на госрегистрацию перехода права собственности.
4. По окончании оформления продавец получает выписку из ЕГРН. Далее продавец идет в банк, отдает этот документ уполномоченному сотруднику банка и получает на руки оговоренную сумму.

Если продавец не передал покупателю ключи от квартиры или не посетил вместе с ним Росреестр (МФЦ), то покупатель по истечении срока действия специального счета для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счета) обращается в банк для оформления возврата.

Кроме того, еще на стадии покупки квартиры покупателю необходимо проверить договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.

Нужна ли расписка

Чтобы избежать лишних финансовых рисков при передаче денег, продавцу и покупателю квартиры следует составить расписку.

Расписка подписывается обеими сторонами — и покупателем, и продавцом жилья. Подпись в расписке подтверждает факт передачи денег. Если дело дойдет до суда, это защитит покупателя.

По доверенности

Взаиморасчет по сделке купли-продажи квартиры возможен не только между сторонами сделки (покупателем и продавцом), но и между их представителями. Так, в интересах своих детей до 18 лет выступают родители, а в отношении недееспособных лиц — опекуны и попечители соответственно. При передаче денег по договору купли-продажи законные представители покупателя предъявляют продавцу личный паспорт и документ, удостоверяющий их особый статус (свидетельство о рождении ребенка, решение органа опеки, судебное решение о лишении дееспособности).

Если же покупатель и (или) продавец является совершеннолетним и дееспособным лицом, то для делегирования своих полномочий он может оформить доверенность на другого человека. В этом документе указываются полномочия представителя (передача, прием денег, документальное сопровождение и др.) и вид сделки купли-продажи (договор).

Средствами материнского капитала

Оплата жилья может производиться и с помощью использования средств материнского капитала. В этом случае покупателю квартиры нужно заранее обратиться в Пенсионный фонд РФ с соответствующим заявлением.

В случае его одобрения деньги переводятся на счет продавца, указанный в договоре купли-продажи.

При этом покупатель обязан доплатить продавцу оставшуюся сумму. Однако это нужно делать в том случае, если маткапитала не хватило для полного покрытия расходов на покупку квартиры.

***

Таким образом, передача денег при продаже квартиры может быть осуществлена через посредника (банк, нотариус) или без него. Это можно сделать наличными или безналичными способом. Однако лучше всего воспользоваться наиболее безопасными вариантами передачи денег. Это нужно для того, чтобы не попасть в руки мошенников и не потерять свои деньги.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».