Как оформить согласие супруга на продажу квартиры по доверенности?

Для начала немного разберемся с правовыми нюансами, касающимися порядка получения супружеского согласия на продажу общего жилья. Законами, регулирующими данные правоотношения, является Семейный кодекс РФ, а именно – ст.35 этого акта, а также ГК РФ.

Какое недвижимое имущество считается общим?

Если мы обратимся к Семейному кодексу (ФЗ № 223 от 29.12.1995г.), то увидим: все, что приобретается супругами после бракосочетания, становится общим, причем не берется во внимание, кто из супругов сколько заработал, а кто сколько потратил на совместные приобретения. Но из этого правила есть исключение: подарки и наследство между супругами не делятся. Правда, если на содержание или ремонт такого имущества (к примеру, подаренной квартиры) были потрачены значительные средства из общего семейного бюджета, оно также по суду может быть признано общим.

С другой стороны, даже приобретенная в браке недвижимость может и не быть совместной. Вывести имущество из режима общей собственности помогает брачный договор, который можно подписать не только до, но и после регистрации брака, тем самым определив условия раздела уже нажитой совместной собственности. В то же время развод как юридический акт не прекращает режим совместной собственности на имущество супругов. Цивилизованно распределить «совместно нажитое» при разводе можно путем подписания соглашения о разделе имущества (если супруги сумели обо всем договориться), а в спорных случаях придется решать вопрос через суд.

Некоторых людей вводит в заблуждение упоминание только одного супруга в качестве владельца в правоустанавливающих документах. Зачастую при подписании договора купли-продажи жилья покупателем значится лишь один супруг, он же заключает и договоры с поставщиками коммунальных услуг. И хотя второй супруг ни в каких документах не упоминается, такое положение вещей никак не делает первого «единоличным» владельцем квартиры. В данном случае применяется так называемый принцип титульного собственника, выступающего в сделках от лица остальных владельцев. Однако подобный статус не расширяет его прав и не отменяет совместного владения имуществом.

Подытожив, можно составить простую схему распоряжения супружеским недвижимым имуществом: супруги оба являются собственниками квартиры, но титульный собственник ставит подпись в правоустанавливающих документах, а другой супруг дает свое согласие для проведения сделки.

Когда требуется согласие?

Муж и жена – одна сатана, это недаром подмечено. Как бы вторя этому народному утверждению, закон устанавливает следующие правила: если один из супругов распоряжается каким-либо принадлежащим паре имуществом, то другой априори согласен с этим, то есть в этом случае используется принцип молчаливого согласия. Однако и здесь есть оговорка: не просто в письменном виде, но еще и заверенное у нотариуса, согласие будет необходимо:

• для заключения сделки по распоряжению недвижимостью;
• для заключения договора, требующего нотариального заверения;
• для заключения сделок, требующих государственной регистрации.

Получается, что для продажи квартиры в двух последних случаях теперь не нужно брать разрешение супруга, так как не требуется ни нотариальное заверение, ни государственная регистрация договора. Остается только одно основание обязательного получения согласия – заключение сделки по распоряжению недвижимостью. Подходит ли оно для продажи квартиры? Безусловно, ведь «распоряжаться» - это, в том числе, значит и «продавать».

Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры?

Теперь давайте обсудим, нужно ли согласие супруга на дарение квартиры.

При оформлении сделок, связанных с недвижимостью (ее продажи, обмена, дарения) в большинстве случаев необходимо получение согласия второго супруга — здесь необходимо руководствоваться положениями ст. 35 Семейного кодекса РФ. Если речь идет о совместно нажитом имуществе, то согласие второй стороны обязательно, причем оно должно быть удостоверено нотариально. Для этого достаточно обратиться в нотариальную контору, где и будет заполнен нужный бланк.

В определенных ситуациях согласие супруга может быть заменено иным документом. Например, такое возможно, если:

• жилая недвижимость приобреталась одним из супругов до брака;
• жилье было получено в порядке наследования или подарено, независимо от того, произошло это до или после заключения брака, и т. д.

То есть если один из супругов не имеет прав на недвижимость, то и его согласия не требуется.

Что писать в согласии?

Жестких требований к оформлению согласия на продажу квартиры не существует, составить его не сложно, однако есть определенный перечень информации, которую требуется в него включить:

• наименование объекта продажи, принадлежащего супругам на праве совместной собственности;
• имена и паспортные данные обоих супругов;
• реквизиты свидетельства о браке;
• срок, в течение которого действует разрешение;
• также можно указать имя конкретного покупателя квартиры, на заключение договора с которым дается разрешение (если таковой уже есть). 

Напомним, что согласие обязательно нужно заверить у нотариуса. Кстати, у него же обычно можно получить и типовую форму согласия, если вы затрудняетесь с его оформлением. Также можно обговорить с нотариусом и внесение в согласие дополнительных пунктов.

Доверенность на продажу квартиры

Мы уже затрагивали в статье понятие титульного собственника, возникающее тогда, когда квартира оформлена только на одного из супругов. Напомним: именно его имя стоит в правоустанавливающих документах на квартиру, и именно он должен прийти на сделку и поставить свою подпись под договором купли-продажи. Но иногда это сделать просто физически невозможно: можно попасть в больницу или быть отправленным в срочную командировку, в то время как предварительная договоренность уже достигнута, день подписания документов назначен, и даже внесен задаток. Есть ли выход? В подобных ситуациях всегда можно передоверить свои полномочия на совершение сделки. И часто самый простой вариант - передоверить их второму супругу.

Хотя речь идет о делегировании полномочий близкому человеку, выполнять все требования к форме доверенности, установленные законом, придется все равно. Самое же главное требование – доверенность на продажу квартиры должна быть заверена у нотариуса: это вытекает из нормы ст.185.1 ГК РФ. Однако доверенность можно заверить не только в нотариате - в экстренных ситуациях к нотариально заверенной доверенности приравниваются:

• доверенность военнослужащих, находящихся на лечении, заверенная начальником медучреждения;
• доверенность военнослужащих, находящихся в расположении части, а также членов их семей, заверенная командиром части;
• доверенность осужденных, заверенная начальником колонии;
• доверенность дееспособных граждан, которые находятся в учреждении соцзащиты, заверенная начальником учреждения.

В тексте доверенности обязательно должны быть перечислены все делегируемые полномочия. Передоверить можно разный их объем - например, разрешить только подписать договор, но не забирать деньги из банковской ячейки: все зависит от ситуации и от степени доверия между супругами. Если же доверенность генеральная, то по ней можно совершать абсолютно все действия, необходимые для заключения сделки: собирать документы, договариваться о цене, подписывать предварительный договор и получать задаток, подписывать основной договор и получать деньги за квартиру.

Не забываем о новых правилах

В 2013 году были внесены изменения в ГК РФ, касающиеся порядка оформления доверенности. По новым правилам в доверенности в обязательном порядке должна стоять дата ее выдачи, без этого она ничтожна. А вот если не указан срок, на который выдается доверенность, то это не так страшно – в этом случае будет считаться, что она действительна на протяжении года. Если же в доверенности делегируются полномочия для совершения действий за границей, то она будет считаться действительной до того момента, пока доверитель ее не отзовет.

Доверитель может отозвать доверенность в любое время, и это право никак нельзя ограничить. Безотзывная доверенность предусмотрена только для исполнения обязательства, связанного с предпринимательской деятельностью.

Доверенность может быть прекращена (или она будет считаться недействительной) после наступления:

• смерти доверителя или уполномоченного, а также признания недееспособности или безвестного отсутствия одного из них;
• отзыва доверенности;
• отказа представителя от переданных ему полномочий;
• окончания срока доверенности или исполнения действий, на которые выдавалась доверенность.

Очень интересна норма о последствиях отмены доверенности: об ее отзыве необходимо предупредить не только лицо, которому выдана доверенность, но и лицо, перед которым необходимо представлять интересы по ней. По отношению к сделке купли-продажи супружеской квартиры это означает: если супруг-доверитель отменяет доверенность, выданную другому супругу, он должен предупредить об этом и покупателя.

Кроме вышеперечисленных требований к доверенности в ней необходимо указать паспортные данные обоих супругов и адрес продаваемой квартиры, а также иные характеристики, по которым можно будет ее идентифицировать как конкретный объект недвижимости.

Замена или нет?

Остается вопрос: заменяет ли доверенность на продажу квартиры согласие второго супруга? По сути, это различные документы, имеющие разное юридическое значение. Согласие подтверждает, что гражданин поддерживает действия своего супруга по распоряжению совместной семейной недвижимостью. Доверенность же делегирует полномочия одним супругом другому на совершение определенных юридически значимых действий, связанных с продажей жилья.

Но с другой стороны, супруг, действующий по доверенности с полным спектром полномочий, сам выступает в сделке, следовательно, полностью осведомлен о происходящих событиях и согласен с ними. Зачем же тогда оформлять дополнительное согласие? Вопрос резонный, но однозначного ответа на него нет, поскольку четкого регулирования данного вопроса со стороны закона не существует. Расходятся в своих мнениях и юристы, и сами сотрудники регистрационных органов.

Поэтому, если при сделке по доверенности у вас возникают проблемы (например, отказ в приеме документов на регистрацию), во избежание долгих споров, лучше и проще будет оформить нотариально заверенное согласие и приложить его к пакету документов. Лишним оно не будет, а затраты на его оформления невелики. В любом случае, доверенность оформляется у нотариуса, и у него же сразу можно составить и согласие. Иными словами, если есть доверенность, то отсутствие согласия теоретически может создать некоторые трудности, а вот его наличие – нет.

***

Больше полезной информации по теме — в рубрике "Купля-продажа квартиры".