Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры
Самостоятельная покупка квартиры обладает преимуществами:
- Экономия на оплате услуг риелтора (от 3 до 10% стоимости сделки).
- Исключение мошеннических действий со стороны посредника.
- Возможность самостоятельно выбрать объект сделки. Часто риелторы предлагают варианты, которые не отвечают желаниям клиента.
- Экономия времени. Риелтору выгодно предлагать клиенту недвижимость, на которой он может максимально заработать. При этом покупатель вынужден тратить время на осмотр каждого объекта.
- Приобретение опыта в заключении подобных сделок. Возможно, что в будущем эти знания пригодятся.
Несмотря на перечисленные преимущества, самостоятельное приобретение жилья имеет и ряд недостатков:
- Длительность. Самостоятельная покупка квартиры потребует больше времени, чем заключение аналогичной сделки с помощью посредника.
- Высокая степень риска. Опыт риелтора позволяет своевременно распознать намерения мошенников.
- Сложность процедуры. У многих покупателей возникают затруднения с самостоятельной проверкой документов, ведением переговоров с продавцом по вопросам сделки и работой с органами государственной регистрации.
Где искать варианты квартир
Многие продавцы пользуются традиционными способами продажи, поэтому не рекомендуется пренебрегать таким источником информации, как газеты. Следует просматривать и интернет-площадки, на которых продавцы публикуют свои предложения.
Объявления подают не только владельцы жилой площади, но и риелторы. Но в данном случае покупателя это не касается: раз риелтор представляет интересы продавца, значит, представительские расходы несет именно он.
Существуют и платные сайты. Каким из ресурсов воспользоваться, должен решать каждый покупатель индивидуально.
Поиску квартиры способствует также расклейка объявлений на соответствующих досках.
Необходимую информацию можно получить от консьержей, работающих в жилых домах. Рекомендуется также поинтересоваться у друзей. Возможно, кто-то из их знакомых планирует продавать квартиру.
На что нужно обращать внимание
Часто после совершения сделки покупатели разочаровываются в приобретенной недвижимости. Чтобы избежать этого, следует придерживаться простых правил при осмотре.
Первичный осмотр
Осмотр следует начинать еще на пути к дому. В первую очередь стоит обратить внимание на состояние двора и наличие парковки, а также свободных мест на ней. Даже если в данный момент автомобиля у покупателя нет, со временем он может появиться. И его необходимо будет куда-то ставить.
Если в семье воспитываются дети или планируется их рождение, желательно наличие детской площадки во дворе. Если дети уже взрослые, данный объект, наоборот, может стать лишним источником шума.
Расположение окон тоже имеет значение. Желательно, чтобы они выходили и во двор, и на улицу.
Рекомендуется обратить внимание на инфраструктуру: наличие поблизости магазина, школы, детского сада, поликлиники, аптеки и других необходимых объектов.
Затем следует осмотреть состояние самого дома, а именно: нет ли трещин в стенах, признаков сырости и т. д. Рекомендуется осмотреть состояние швов в панельных зданиях.
Полезно также получить информацию о соседях. Вывод об их социальном положении можно сделать на основании осмотра окон.
В подъезде следует оценить состояние входной двери, лестниц и стен, а также наличие несанкционированных мест для курения. Рекомендуется проверить, работает ли лифт и в каком он состоянии. Осмотр дверей поможет сделать дополнительные выводы о соседях.
Квартиру лучше осматривать в светлое время суток. Следует изучить состояние стен, пола, потолка, а также окон и дверей. Нелишней будет проверка работы коммуникационных систем.
Особое внимание необходимо уделить планировке квартиры: если впоследствии планируется ее изменение, стоит помнить, что недопустим снос несущих стен, перемещение санузла и многое другое.
На кого оформлена квартира
После осмотра квартиры следует проверить документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимость. Чтобы убедиться, что данное лицо является владельцем приобретаемой жилой площади, необходимо затребовать у него правоустанавливающие документы. Это могут быть:
- свидетельство о регистрации права, если квартира оформлена в собственность до 15.06.2016;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если после.
Кроме того, право собственности могут подтверждать:
- свидетельство о праве на наследство;
- акт о приватизации;
- договор купли-продажи или дарения (со штампом о регистрации перехода прав на квартиру).
Для подтверждения личности продавца следует проверить его паспорт.
При осмотре документов обратите внимание на следующие ситуации:
- Если продавец состоит в официальном браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры от его супруга.
- Если хотя бы один из собственников не достиг совершеннолетия, необходимо согласие отдела опеки и попечительства.
- Если продавец получил недвижимость по наследству, нужно убедиться в отсутствии других родственников, которые могут претендовать на долю в квартире.
Внимание! Если жилая площадь продается по доверенности, рекомендуется встретиться с владельцем квартиры, чтобы убедиться в законности предстоящей сделки.
Сколько собственников квартиры сменилось и как часто она перепродавалась
Покупателю следует насторожиться, если квартира продавалась несколько раз за последнее время. Впоследствии могут выясниться, например, следующие обстоятельства:
- оформление купли-продажи недееспособным или другим ненадлежащим лицом;
- приобретение жилья мошенническим путем;
- наличие скрытых недостатков объекта купли-продажи и т. д.
Если проследить историю сделок невозможно, рекомендуется отказаться от покупки такой квартиры по причине высоких рисков. Самым безопасным считается приобретение недвижимости, которая в последний раз продавалась более трех лет назад.
Кто прописан в квартире
Следует проверить, кто кроме владельца прописан в квартире. Для этого необходимо потребовать у собственника справку о составе семьи или выписку из домовой книги.
Если в квартире прописаны лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, это повод насторожиться. Дело в том, что пребывание в колонии не влечет утраты права пользования жилым помещением. Следовательно, у покупателя могут быть проблемы с выселением такого лица из приобретенной квартиры.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки на ее продажу.
Есть ли обременения
Обременение предусматривает ограничение прав владельца на осуществление сделок с недвижимостью. То есть собственник не вправе продать ее без разрешения третьего лица.
Существуют следующие виды обременения:
- аренда;
- ипотека;
- рента;
- арест и др.
Наличие обременения будет указано в выписке из ЕГРН, поэтому обязательно истребуйте ее у продавца. Или получите сами.
Задаток при покупке квартиры
Закрепить договоренность между продавцом и покупателем можно с помощью задатка. Данная мера повышает степень ответственности участников сделки. Если купля-продажа по каким-то причинам не состоится, пострадавшая сторона получит компенсацию.
Условие о задатке оформляется письменно. Это можно сделать:
- включив соответствующий пункт в основной договор купли-продажи квартиры;
- заключив самостоятельное соглашение о задатке.
Обратите внимание! Письменная форма соглашения о задатке — это требование закона, в противном случае оно будет недействительным. И размер задатка не имеет никакого значения (ст. 380 ГК РФ).
И ни в коем случае не стоит забывать о расписке: даже если в соглашении указано, что деньги передаются в момент его подписания, расписка тем не менее оформляется.
Что еще нужно знать о задатке:
- если стороны по обоюдной договоренности решат не совершать сделку купли-продажи, задаток придется вернуть несостоявшемуся покупателю;
- если договор будет заключен, но одна из сторон его не исполнит, задаток перейдет второй стороне.
Например, сделка заключена, но покупатель не исполнил обязательства по оплате. Продавец на этом основании расторгает договор, и задаток остается у продавца.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры без риелтора
Если осмотр квартиры удовлетворил покупателя, а результаты проверки документов не вызвали подозрений, можно приступать к заключению сделки. Процедура состоит из нескольких этапов.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
При оформлении сделки продавец и покупатель заключают соответствующий договор. Его содержание обусловлено обстоятельствами. Тем не менее в документе обязательно должна быть указана следующая информация:
- сведения об участниках сделки;
- описание и технические характеристики объекта недвижимости;
- стоимость квартиры;
- сроки и порядок передачи денег;
- сроки и порядок освобождения квартиры продавцом;
- права и обязанности сторон сделки;
- гарантии продавца насчет отсутствия обременения на квартиру;
- обязательства продавца по передаче документов на квартиру покупателю;
- обязательства участников сделки по несению расходов на оформление сделки (на услуги нотариуса, государственную регистрацию перехода права от продавца к покупателю и т. д.);
- перечень прилагаемых документов.
Важно! Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения. Исключение — продажа квартиры, находящейся в долевой собственности и (или) с несовершеннолетним собственником.
Оплата
Сроки и способы оплаты определяются сторонами. Самыми безопасными считаются способы передачи денег с привлечением посредника. Существует 3 варианта такого расчета:
- Через банковскую ячейку. Покупатель и продавец арендуют специальный сейф в хранилище банка, куда помещается необходимая сумма. Продавец получает доступ к ячейке после предъявления определенного документа сотруднику финансового учреждения. Это может быть договор аренды или выписка из ЕГРН.
- С помощью аккредитива. Покупатель открывает специальный счет для безналичной оплаты сделки, а затем переводит с личного счета на него необходимую сумму. После предъявления продавцом договора купли-продажи или выписки из ЕГРН средства с аккредитива переводятся на счет продавца.
- Через депозитный счет. Принцип оплаты похож на способ расчета с аккредитивом, вместо которого используется депозитный счет нотариуса.
Передавать наличные из рук в руки от покупателя продавцу небезопасно. Но если данный метод все-таки применяется, рекомендуется производить оплату в присутствии свидетелей с обязательным оформлением расписки.
Подписание акта приема-передачи
Акт приема-передачи — последний документ, который подписывается при покупке квартиры. Он подтверждает отсутствие претензий со стороны покупателя к качеству приобретаемого жилья и факт получения денег продавцом. После подписания данного документа обязательство по передаче объекта сделки считается совершенным.
Передача ключей
Одновременно с подписанием акта о приеме-передаче объекта недвижимости продавец вручает покупателю ключи от квартиры и все необходимые документы.
Регистрация в Росреестре
Завершающим этапом сделки является государственная регистрация права собственности нового владельца на недвижимость. Для этого покупателю нужно подать в Росреестр полный пакет документов, полученных от продавца, составить соответствующее заявление и уплатить государственную пошлину.
Бумаги можно представить лично, отправить в электронном виде или переслать почтой.
Согласно действующему законодательству РФ продолжительность процедуры регистрации права собственности не может превышать 10 дней.
Типичные виды мошенничества
Недвижимость — дорогостоящий объект купли-продажи. Поэтому стать жертвой мошенников при покупке квартиры особенно обидно. Но предупрежден — значит вооружен. Итак, предупреждаем о наиболее распространенных способах мошенничества при продаже квартир.
Продажа по поддельным документам
Причем поддельным может быть любой документ: доверенность на продажу от собственника, паспорт продавца, выписка из ЕГРН и т. д.
Как распознать? Самому запросить выписку из ЕГРН (цена вопроса — 400 руб., а в электронной форме — 250 руб.). У продавца — затребовать иные удостоверяющие личность документы (свидетельство о рождении, водительское удостоверение и т. д.). Если сомнения вызывает доверенность, ее подлинность можно проверить по реквизитам при помощи сервиса нотариальной палаты. Кстати, там же будет доступна информация и об отзыве доверенности, если таковой имел место.
Продажа квартиры лицом, не имеющим на это права
Чаще всего это практикуется на рынке первичного жилья. Все знают, что гораздо дешевле покупать квартиру еще на этапе строительства дома. Для таких случаев предусмотрен договор участия в долевом строительстве. Это абсолютно законно, хотя есть вероятность, что дом не будет достроен. Но существуют и другие риски.
Дело в том, что в строительстве дома участвует не только организация-застройщик — огромную часть работ выполняют подрядчики. И с ними нередко рассчитываются не живыми деньгами, а парой-тройкой квартир в строящемся доме.
Поэтому возможна следующая схема. Подрядчик продает квартиры в еще не построенном доме. Но поскольку он не застройщик, он не может заключить договор долевого участия. Не может он заключить и договор купли-продажи: во-первых, квартиры как таковой еще нет, а во-вторых, он не собственник. Поэтому заключается договор займа, по которому будущий покупатель дает подрядчику деньги, а подрядчик обязуется вернуть заем путем предоставления квартиры в определенном строящемся доме.
В принципе, это не запрещено, но риск огромен: в стране зафиксировано множество случаев, когда подрядчик таким образом продавал больше квартир, чем ему причиталось по договору подряда с застройщиком. В результате свои квартиры получала только часть покупателей-займодавцев. Остальные оставались и без денег, и без жилья.
Как распознать? К сожалению, никак. Поэтому рекомендуем просто не приобретать квартиры по такой схеме. Покупать вещи нужно только у того, кому они принадлежат.
Фиктивное занижение стоимости квартиры с последующим расторжением договора
Продавец просит покупателя указать в договоре не реальную стоимость квартиры, а меньшую (чаще всего под предлогом нежелания платить налог). Уже после совершения сделки продавец расторгает договор через суд (оснований может быть множество). В результате покупатель получает назад не всю уплаченную сумму, а только ту, что указана в договоре. А разница между ними, как правило, весьма ощутима.
Как распознать? Распознать умысел продавца на мошенничество нельзя, но можно отказаться участвовать в занижении стоимости квартиры. Даже если продавец не желал обманывать покупателя, не стоит помогать ему уклоняться от уплаты налогов.
Получение авансов с нескольких покупателей
Пожалуй, это один из самых популярных способов мошенничества, потому что самый простой. Итак, продавец или его представитель собирают авансы сразу с нескольких потенциальных покупателей. А затем попросту перестают выходить на связь. Квартира, естественно, не продается, авансы не возвращаются.
Как распознать? Как правило, продавец, имеющий криминальные намерения, всячески уклоняется от письменного оформления передачи аванса.
Обратите внимание! Даже если соглашение о задатке заключено, это все равно не гарантирует добросовестность продавца. Да, можно обратиться в суд с иском о взыскании суммы задатка. И иск, скорее всего, будет удовлетворен. Но выиграть суд и получить деньги — это далеко не одно и то же.
Рекомендуем включать условие о задатке в текст основного договора купли-продажи. И ни в коем случае не перечислять аванс без письменного оформления.
***
Приобретение жилья без помощи риелтора имеет определенные преимущества и может быть осуществлено покупателем самостоятельно без особых затруднений. Но, учитывая наличие множества нюансов и подводных камней при совершении сделки, рекомендуем строго придерживаться приведенных выше рекомендаций.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».