Что такое ДДУ при покупке квартиры
Купить квартиру еще до окончания строительства дома возможно (в т. ч. даже на этапе котлована). Такая сделка имеет ряд преимуществ: цена недвижимости обычно гораздо ниже, чем цены на уже готовое жилье, покупатель приобретает квартиру без истории, в доме с современными планировками и т. д.
При этом для оформления сделки с недостроенным жильем используется не договор купли-продажи (как при покупке готового жилья), а договор участия в долевом строительстве. Формулировка «договор долевого участия в строительстве» не вполне верна, однако часто используется в разговорной речи (сокращенно — ДДУ).
По договору ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется построить дом (своими силами или с привлечением подрядчика) в предусмотренный договором срок, а после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать его второй стороне договора — участнику долевого строительства (покупателю).
Участник долевого строительства, в свою очередь, по договору ДДУ обязан оплатить приобретаемое (пока еще строящееся) жилье и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (получает застройщик) принять это жилье.
Обратите внимание! С 2020 года застройщик может самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру на имя дольщика, без участия последнего.
При этом застройщику даже не потребуется доверенность на совершение таких действий. По итогу для подтверждения факта регистрации права собственности дольщику передается выписка из ЕГРН. Далее дольщик может подать в Росреестр свой экземпляр ДДУ, чтобы получить на нем штамп Росреестра о госрегистрации права собственности. При этом регистрация прав застройщиком добровольна: если дольщик желает сам зарегистрировать свое право, он по-прежнему может это сделать.
То есть с 2020 года по соглашению между дольщиком и застройщиком можно реализовать систему одного окна: дольщик получает у застройщика ключи и документы о праве собственности и вселяется без всякой бумажной волокиты.
Особенности ДДУ
Необходимо помнить следующие правила:
- Договор ДДУ считается заключенным с момента его государственной регистрации в Росреестре. Иными словами, если ДДУ не зарегистрировали, а просто подписали (в т. ч. поставили печать застройщика), то заключенным этот договор не является.
- Договор ДДУ в обязательном порядке должен содержать определенные сведения, без которых по закону он также не считается заключенным (даже если отсутствует всего один пункт из необходимых).
К таким обязательным сведениям относятся:
- Подробное описание строящегося объекта, который в дальнейшем подлежит передаче участнику долевого строительства. Здесь важно все: не только площадь квартиры, этаж, количество комнат, материалы, но и описание отделки, сантехнических объектов, с которыми будет передано жилье. Если ремонт под ключ, то и в договоре это должно быть указано с подробным разъяснением, что имеется в виду. Вместо словесных описаний могут быть ссылки на приложения со схемами, картинками, расчетами. Например, если менеджер обещал, что в готовой квартире будет ламинат, но это не было зафиксировано в договоре и по факту жилье передали дольщику с дощатым полом, то доказать несправедливость в суде будет практически невозможно.
- Срок передачи объекта строительства застройщиком дольщику. Кстати, с 2020 года информация о проекте строительства многоквартирного жилого дома (МКД) также должна включать данные о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. Этот момент строго контролируется на законодательном уровне.
- Цена договора, сроки и порядок уплаты.
- Гарантийный срок на жилье.
- Условие о размещении средств на оплату жилья на специальных банковских счетах — эскроу.
Обратите внимание! ДДУ (равно как и дополнительное соглашение к нему, договор уступки) может быть заключен и в электронной форме — это законно (см. приказ Росреестра от 17.06.2020 № П/0202). Подписывается такой договор обеими сторонами с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи.
Электронная форма ДДУ должна содержать следующую информацию:
- сведения о сторонах;
- сведения о строящемся объекте;
- срок передачи объекта застройщиком дольщику;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект;
- условие о размещении средств на оплату жилья на специальных банковских счетах — эскроу;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- условия расторжения, изменения, уступки прав требования по ДДУ;
- иные условия.
Какие пункты не могут быть в ДДУ
К сожалению, нередко мошеннические схемы совершаются и с использованием ДДУ. Кроме того, в договор могут быть включены пункты, которые в значительной мере ущемляют права дольщика. Среди распространенных вариантов незаконных положений ДДУ — нижеперечисленные.
Абстрактная цена
Конечно, утверждать, что в ДДУ цена договора может быть указана исключительно в твердой денежной сумме (например, как произведение цены единицы жилплощади на площадь помещения), неверно.
Застройщик и дольщик имеют право договориться (разумеется, письменно — в ДДУ или дополнительном соглашении к нему), что цена квартиры может быть изменена в дальнейшем, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Обычно таким условием является изменение площади квартиры по факту готовности (как в большую, так и в меньшую сторону).
Но недобросовестный застройщик может придумать и иные основания. Например, ссылаясь на удорожание материалов или услуг подрядчика, застройщик может в значительной мере увеличить цену по договору и т. п. Поэтому рекомендуем перед подписанием ДДУ внимательно изучить, какие условия изменения цены квартиры им предусмотрены, и определиться, насколько дольщик согласен с ними, готов ли их принять.
Отсутствие конкретных сроков передачи готовой квартиры дольщику
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику — это одно из обязательных условий ДДУ (см. подп. 2 п. 4 ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Если этого условия нет в договоре, он считается недействительным.
Исключение или ограничение застройщиком своей ответственности перед дольщиком
Например, застройщик зачастую стремится указать, что он не несет ответственности, если какие-либо из обязательств оказались невыполненными не по его вине.
Однако мы не посоветуем ни одной из сторон включать такое условие в договор: оно не принесет практической пользы.
Пункт об освобождении застройщика от ответственности при отсутствии вины будет считаться недействительным. Дело в том, что застройщик несет безвиновную ответственность за нарушение обязательств, поскольку является профессиональным игроком строительного рынка.
Примеры
Строительство и сдача объекта были задержаны из-за карантинных мер в связи с коронавирусом. Это обстоятельство непреодолимой силы, оно освобождает от ответственности даже предпринимателя.
Застройщик ссылается, что его задержали подрядчики. Это не основание освобождать застройщика от ответственности, хотя он и не виноват в просрочке.
Примерами форс-мажорных обстоятельств (т. е. обстоятельств именно непреодолимой силы) могут быть:
- стихийные бедствия (наводнения, пожары, ураганы и др.);
- военные действия;
- эпидемии и пандемии;
- забастовки;
- революции и др.
Ограничение выбора суда при возникновении споров
Например, в ДДУ указывается, что рассмотрение споров должно производиться по месту нахождения застройщика. Однако и это условие незаконно: дела могут рассматриваться в судебной инстанции по выбору дольщика — либо по месту его регистрации, либо по месту регистрации компании-застройщика.
Штраф за расторжение ДДУ
У дольщика есть прописанное в законе право отказаться от ДДУ (т. е. расторгнуть его по своей инициативе). И это возможно в следующих случаях:
- застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца;
- застройщик допустил существенные нарушения при строительстве или иным способом нарушил требования к качеству объекта строительства, в т. ч. объект в итоге не соответствует не только строительным регламентам, но и прописанным в договоре критериям.
Бывает, что застройщики, которым подобное расторжение договора невыгодно, вносят в ДДУ условие о неустойке, которую участник долевого строительства должен будет заплатить за свой отказ. Это противоречит закону, и если дольщик расторгает договор по предусмотренным законом основаниям (см. выше), то никаких неустоек он платить не должен, в т. ч. если их прописали в договоре.
Обратите внимание! Даже если в договоре есть какие-либо незаконные положения, это еще не означает, что весь ДДУ будет признан недействительным. Обычно его признают недействительным в части. В отношении таких не соответствующих закону положений дольщик всегда может требовать исключения их из ДДУ или вправе их не исполнять и оспорить в суде.
Как платить за квартиру в новостройке
После того как по России пронеслась череда банкротств застройщиков, а сотни тысяч дольщиков остались и без денег, и без квартир, было решено ввести дополнительные механизмы защиты участников долевого строительства. Поэтому в настоящий момент (начиная с 01.07.2019) расчеты между сторонами договора ДДУ происходят через так называемые счета эскроу. Что это значит и как это работает?
Что такое эскроу-счет
Счет эскроу — это специальный счет, который открывается в банке и на который дольщик поместит оплату по договору. Эти деньги застройщик сможет получить только после того, как исполнит свое обязательство перед участником долевого строительства.
При этом:
- дольщик размещает деньги на эскроу-счете только после того, как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре;
- банк перечисляет деньги застройщику со счета только после того, как последний представит в банк документ, подтверждающий разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Если дом так и не будет достроен, дольщик получит обратно свои деньги, а застройщик не получит ничего.
Таким образом, деньги дольщика защищены от нерадивого застройщика (если попадется именно такой). Даже если с банком, где они лежат, что-то произойдет (например, отзовут лицензию), участник долевого строительства все равно не пострадает (в финансовом плане): такие средства застрахованы на государственном уровне Агентством по страхованию вкладов (максимальная сумма на момент публикации статьи — 10 млн руб.).
Обратите внимание! Если жилье по ДДУ приобретается с помощью заемных средств (в ипотеку), то и эти деньги тоже отправляются сначала на эскроу-счет.
Что должно быть написано в ДДУ про расчеты
Необходимо проверить, чтобы в ДДУ был указан порядок расчетов именно через эскроу-счета. Формулировки могут быть разными, но примерно следующего содержания: «Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего договора на специальный счет эскроу, открываемый в банке…».
Рекомендации перед и после заключения ДДУ
В дополнение к сказанному выше можно дать следующие рекомендации гражданину, желающему купить квартиру по ДДУ по закону № 214-ФЗ:
- Изучить сведения о застройщике, отзывы других дольщиков. Важно знать историю по прочим объектам этого же застройщика: сколько вообще объектов было построено, сдавались ли они в срок, были ли судебные иски к этому застройщику и по каким основаниям.
- Внимательно ознакомиться со всеми тонкостями ДДУ на квартиру от застройщика. Важно убедиться, что дольщик понял действительное, юридическое содержание положений договора, а не додумал исходя из собственной логики.
Договор может содержать список определений, в т. ч. общеупотребимых выражений «площадь квартиры» и т. п. (например, указано, в какой момент строительства измеряется и фиксируется площадь квартиры, учитывается ли в ней лоджия и т. п.). В таком случае нужно руководствоваться именно понятиями, данными в договоре, а не обиходным значением слов. Если имеются сомнения, лучше обратиться за юридической консультацией.
- Не бояться требовать исключения из ДДУ положений, очевидно не соответствующих закону. Если все же договор, содержащий такие положения, был заключен, дольщику следует обратиться за защитой прав в суд. Учитывайте, что потребитель (а по закону дольщик относится именно к этой категории) считается более слабой стороной в споре, поэтому законодатель покровительствует ему, освобождая от доказывания некоторых положений, возлагая на предпринимателя ту самую безвиновную ответственность.
***
Договор участия в долевом строительстве и договору купли-продажи квартиры — это не одно и то же, и требования к этим видам соглашений существенно отличаются. Гражданину, желающему приобрести жилье по ДДУ, необходимо убедиться, что в договоре нет условий, ущемляющих права дольщика, подробным образом прописаны характеристики жилья, цена договора исчисляется понятным образом и расчеты производятся через счет эскроу.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».