Особенности оформления ипотеки на строящееся жилье
Для банка процедура оформления ипотеки на строящееся жилье довольно рискованна. Если по программам кредитования на приобретение вторичного жилья в качестве гаранта погашения займа служит покупаемая квартира, то в рассматриваемом случае жилья как такового еще не существует, а, следовательно, и нет залога.
Ипотека на строящееся жилье оформляется в два этапа.
- Сначала подается стандартный пакет документов для рассмотрения возможности выдачи займа.
- Только после одобрения банку предоставляется пакет документов по выбранному объекту строительства и застройщику.
Банк тщательнейшим образом проверяет застройщика и оценивает ликвидную стоимость объекта. Процедура эта достаточно дорогостоящая и продолжительная.
Новостройка в ипотеку: видео
Проверка застройщика и строящегося объекта
Для того чтобы предоставить ипотечную ссуду заемщику, банк должен убедиться в благонадежности застройщика. Интерес банка в аудиторской проверке крупных строящихся объектов понятен, ведь это значительно расширяет возможности ипотечного кредитования физических лиц.
Основной список документов застройщика, проверкой которого занимается служба безопасности, включает в себя:
- документы, подтверждающие право на владение земельным участком (или договор на долгосрочную аренду) и разрешающие вести на нем застройку;
- утвержденную проектную документацию по объекту;
- документацию, подтверждающую целевое использование средств на строительство.
Процедура аккредитации (проверки) происходит в несколько этапов. Сначала банк проверяет самого застройщика, а только потом строящийся объект. После положительного заключения банк разрабатывает ипотечную программу кредитования и ее условия по данному объекту.
Стоит понимать, что если строительство только началось и представляет собой «вырытый котлован» – ни один банк не рассмотрит возможность выдачи ипотеки.
Строящееся жилье должно быть возведено хотя бы на 20%.
Проверяет банк и инвесторов застройщика. В идеале основным инвестором является сам банк, выбранный заемщиком. Тогда у потенциального заемщика есть шанс оформить ипотеку на квартиру в этом доме со сниженной процентной ставкой, ведь банк заинтересован в быстрой реализации квартир застройки и ее окупаемости.
Плюсы приобретения в ипотеку строящегося жилья
- Выгода приобретения строящегося (первичного) жилья очевидна – оно всегда дешевле предлагаемого вторичного на рынке недвижимости, разница может достигать 30%. Эксперты советуют рассматривать варианты новостроек, отстроенных на треть или половину. Стоимость за квадратный метр все еще достаточно низкая, а вероятность окончания строительства в срок выше.
- Приобретая квартиру в строящемся доме, вы получаете юридически чистое жилье, не обремененное историей. Необходимость в утомительной проверке и титульном страховании при покупке отпадает.
- Планировка новостроек оптимальна и современна. На этапе строительства вы можете рассмотреть различные проекты и выбрать наиболее подходящий.
Какие существуют риски при покупке в ипотеку строящегося жилья?
- Предугадать невозможно, сможет ли застройщик сдать новостройку в планируемые сроки или нет. Перед выбором той или иной новостройки тщательно изучите историю сдачи других объектов застройщика. Аккредитация застройщика в банке или в сразу нескольких банках служит определенной гарантией того, что стройка не будет заморожена на неопределенный срок в связи с банкротством. Отлично, если строительство застраховано.
- Долгострой также неприятен и чреват дополнительными расходами. Во-первых, заселение в новую квартиру откладывается на неопределенный срок. Во-вторых, вы не можете переоформить ипотеку и вынуждены продолжать вносить платежи с завышенной процентной ставкой. Впрочем, по второй проблеме существует решение. Согласно ч. 2 ст.6 и ч. 2 ст.7 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан компенсировать все возникшие расходы, связанные с неисполнением условий договора о долевом строительстве.
- Существует определенный риск быть вовлеченным в мошеннические схемы с двойными продажами. Но он сводится к нулю, если вы вносили взнос после обязательной государственной регистрации договора о долевом строительстве в соответствии со ст. 4 упомянутого закона № 214-ФЗ. В таком случае подписание «левого» договора исключено.
Ипотека на строительство жилья
Ипотека на строительство жилья (дома) при всей схожести в названии с ипотекой на строящееся жилье (в новостройках) имеет ряд кардинальных отличий и особенностей.
Во-первых, ипотека на строительство дома является залоговой. В качестве залога обычно выступает земельный участок, на котором
планируется вести строительство. Он должен находиться в частной собственности и не иметь никаких обременений.
Во-вторых, требуется предоставить разрешение на строительство и утвержденную проектную документацию; к участку должны быть подведены все необходимые коммуникации.
В-третьих, существуют проблемы по точному расчету требующейся для застройки суммы. Если с приобретением строящегося или вторичного жилья все понятно – его стоимость оценивают эксперты, то в случае кредита на строительство жилья сумма ограничивается стоимостью залога (земельного участка).
В-четвертых, ипотека на строительство отличается более высокой процентной ставкой. Первоначальный взнос должен составлять порядка 40% от требуемой суммы.
***
Таким образом, приобретать квартиру в строящемся объекте довольно рискованно. Но возможность сэкономить и отпраздновать новоселье в новостройке, участвуя в долевом строительстве, достаточно привлекательна и востребована на сегодняшний день.
***
Больше полезной информации — в рубрике "Ипотека".
Вам может быть интересно: