Критерии соответствия земли
Перед одобрением заявки лица на получение кредита банк должен удостовериться, что приобретаемый земельный участок является ликвидным, то есть достаточно оборотоспособным и прибыльным.
Основные показатели, оказывающие влияние на качество земли:
- Категория почв, составляющих земельный участок.
- Местоположение относительно населенных пунктов.
- Близость расположения транспортных коммуникаций.
- Степень развития инфраструктуры.
- Принадлежность земельной территории к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Отмечается, что сельскохозяйственные земли крайне редко рассматриваются банками в качестве предмета залога, поэтому ипотека на земельный участок сельскохозяйственного назначения не очень распространена в российской банковской системе.
- Расположение мест сброса бытовых отходов и промышленных предприятий вдали от участка.
- Участок не должен располагаться на местах природоохранных, резервных и водоохранных зон.
- Минимальное расстояние от региона банка, выдавшего ипотечный кредит. Например, в условиях договора залога недвижимости многие кредитные организации включают пункт с точным указанием предельной дальности местонахождения предоставляемого в залог участка. Как правило, устанавливаются расстояния, составляющие не более 50-70 км от населенного пункта, где находится банк-залогодержатель.
- Благополучным обстоятельством считается наличие около участка подъездной дорожки, которая открыта для постоянного движения на любом виде транспортных средств.
- Указывается минимально допустимая площадь земли, которая может регулироваться земельными, градостроительными и региональными нормативными актами.
- Наличие у участка зафиксированных границ.
- Постановка на кадастровый учет.
- Участок не должен иметь дополнительных обременений, к примеру, аренды, залога, ареста и пр.
- Наличие на территории участка лесной зоны или природного водоема.
- Приобрести можно только тот участок, которой является собственностью продавца, что подтверждается соответствующими документами.
Приоритетное значение банки отдают участкам, являющимся частью коттеджного поселка ввиду их благоустроенности и устойчивой востребованности на рынке недвижимости.
Ипотека на земельный участок такого вида будет получена гражданином на более выгодных условиях.
Перед покупкой земли
Лицам, которые подобрали идеальный, по их мнению, земельный участок, перед приобретением следует обратить внимание на ряд важных факторов, которые в будущем могут значительно повлиять на цену покупаемой земли.
- Во-первых, стоит познакомиться с будущими соседями и ненавязчиво расспросить их о текущем положении дел на данной территории, о качестве земель, безопасности местности и других тонкостях, которые могут знать только люди, уже прожившие в данной местности определенный срок. Узнайте, в чем, по их мнению, состоят преимущества и недостатки местных земель.
- Во-вторых, рекомендуется ознакомиться с информацией в СМИ, например, в свежих газетах или статьях в интернете, касающихся местности, в которой вы планируете приобрести недвижимость. Печатные и электронные издания могут предупредить будущего собственника о напряженной криминальной обстановке или экологических проблемах.
- В-третьих, самостоятельно исследуйте близлежащую территорию, осмотрите коммуникации, подъездные пути, узнайте, есть ли по близости какие-либо производственные базы, которые способны наносить вред природной среде.
Что НЕ может стать предметом ипотеки?
П. 1, 2 ст. 63 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости"» от 16.07.1998 № 102-ФЗ содержит прямой запрет на приобретение с помощью кредитных средств следующих видов земельных участков:
- земель, принадлежащих государственным или муниципальным органам власти, при этом п.1 ст. 62.1 обозначенного выше нормативного документа указывает на возможность выдачи ипотеки на земли с муниципальной или неразграниченной государственной собственностью, при условии, что они предназначены для жилищного строительства;
- земель с площадью, не соответствующей нормативным требованиям о минимальных размерах.
Какие документы нужны для оформления ипотеки на землю
Получение ипотечных средств и последующая покупка земли потребует от залогодателя (должника) наличия надлежаще оформленной документации, среди которой обязательно должны присутствовать:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю или иной документ, удостоверяющий данное право.
Обратите внимание: с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации не выдаются, право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. То есть, если земля приобретена после этой даты, достаточно выписки.
- Кадастровый план земли, содержащий индивидуальный кадастровый номер, указание расположения участка, категории, вида разрешенного использования, цены, площади.
- Если совладельцем приобретаемого участка является несовершеннолетнее лицо, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
- При нахождении участка в совместной собственности супругов, покупателю необходимо согласие второго супруга на продажу, которое подлежит удостоверению у нотариуса.
- Отчет независимого эксперта-оценщика.
- Справка об отсутствии на участке построек (выдает бюро техинвентаризации).
Стандартные требования к залогодателю
Отечественные кредитные организации заключают договор ипотеки только с теми лицами, которые:
- являются гражданами Российской Федерации;
- достигли совершеннолетнего возраста, но не достигли предельного возраста, определяемого внутренними правилами кредитной организации (как правило, на момент погашение последнего периодического платежа);
- зарегистрированы в населенном пункте, где расположено отделение залогодателя;
- имеют документы, подтверждающие стабильную трудовую занятость;
- обладают постоянным доходом, достаточным для погашения долга по кредиту;
- в прошлом не имели просрочек в кредитной истории.
Специфика договора залога недвижимости
Этому виду ипотеки характерен ряд важных особенностей, которые предусматривают:
- Право заемщика возводить постройки на заложенном участке без уведомления кредитора. Уведомление является обязательным, если оно было предусмотрено договором ипотеки.
- Последствием заключения договора является появление прав на возведенные постройки у заемщика. Подобная норма отражает принцип земельного права, заключающийся в единстве судьбы земельного участка и связанной с недвижимости, описанный в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.
- Нельзя заложить только часть земельного объекта, поэтому если лицо приобретает долю в совместной или долевой собственности, она сможет выступить гарантом ипотеки только после сбора дополнительных бумаг. Для этого банк потребует оформить согласие всех остальных собственников долей участка.
- Заемщик должен учитывать, что ввиду низкой ликвидности земель по сравнению с квартирами, кредитная организация будет настаивать на максимальных процентных ставках.
Дополнительные финансовые затраты
Принятие кредитных обязательств неминуемо повлечет за собой несение заемщиком определенных расходов. Так, он будет вынужден внести плату за посещение земельного участка сотрудниками банка, которые производят осмотр и анализ местности. Также на будущее земельное владение выезжает команда профессиональных оценщиков, услуги которых оплачиваются средствами покупателя.
Кроме этого, отмечается необходимость погасить комиссию за открытие кредитного счета. Некоторые документы, оформляемые при сборе бумаг, потребуют нотариального заверения. Услуги частного или государственного нотариуса являются платными.
Нецелевой кредит
Нецелевой кредит предлагается банками в случае низкой ликвидности приобретаемого земельного участка.
Вариант предполагает получение кредитных средств, используя в качестве залогового имущества объект недвижимости, уже принадлежащий залогополучателю на праве собственности. Данный вид ипотеки принято назвать нецелевым, потому что он выдается на различные цели, в том числе и для покупки земельного участка.
По условиям данного кредита лицо сможет сэкономить на оценке земли, поскольку банковские служащие не будут учитывать его стоимость и другие характеристики при выдаче средств по договору ипотеки. Также выгодно отличается кредитная ставка нецелевой ипотеки, которая, как правило, ниже ставки кредита на покупку земли.
Процедура оформления договора
Целевая ипотека оформляется в традиционном порядке, содержащем несколько дополнений.
Происходит одобрение банком предоставленного заявления, данных о заявителе и его кредитной истории, сведений о земельном участке. Далее специалистами производится оценка земельного участка. При изучении земли они учитывают не только размер и качество территории, ее расположение, тип почв, глубину участка, рельеф, но и расходы приобретателя на благоустройство, налоги и страховые взносы, а также доход в зависимости от показателей рыночных цен.
По результатам экспертного заключения, банк судит о ликвидности земель и устанавливает соответствующую процентную ставку по ипотечному кредиту.
Информация для размышления на тему ипотеки для покупки земель
- При невозможности оформить целевой кредит, у клиента банка всегда остается возможность для получения потребительского. Если вы не смогли подыскать подходящее кредитное учреждение, способное предоставить ипотеку на землю, то стоит воспользоваться этим универсальным способом.
- Если выбранный вами участок не соответствует требованиям банка по результатам оценки, то можно прибегнуть к способу обеспечения ипотеки другим недвижимым имуществом, находящимся в вашей собственности. Таким образом, клиент заключает с банком договор нецелевого ипотечного кредитования. Подобный путь более привлекателен для банков, поскольку дает им надежную гарантию обеспечения залога.
- В случае неоплаты ипотечного кредита, взятого с целью покупки земельного участка, на заложенную собственность обращается взыскание. Оно подлежит публичной продаже в форме торгов, конкурса или аукциона.
Ипотека на земли сельскохозяйственного назначения
Вплоть до 2004 года закон запрещал залог сельскохозяйственных земель, но после новых изменений, внесенных в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, границы их оборота значительно расширились. Единственное ограничение касается взыскания на такие земли, которое происходит только по истечении периода сельскохозяйственных работ.
Подобный вид ипотеки встречается нечасто. Обычно правами на приобретение сельскохозяйственных земель пользуются юридические лица и индивидуальные предприниматели. Они осуществляют пользование территорией в коммерческих целях. Количество ипотечных договоров медленно, но стабильно повышается с каждым годом.
При оценке сельскохозяйственных почв на передний план выходят показатели урожайности, механического состава грунта, его каменистости, а также потенциальные доходы и расходы при использовании.
***
Итак, договор залога на недвижимость в виде земельного участка – это достаточно сложный и длительный процесс, который потребует много сил и финансовых затрат. Перед покупкой участка стоит тщательно проверить как его качество, так и условия, в которых он находится, чтобы полностью убедиться в его прибыльности. Важно учитывать развитость местной территории, наличие инфраструктуры и систем коммуникации. Граждане, которые твердо решили приобрести землю могут преодолеть существующие ограничения различными способами, предлагаемыми гибкой кредитной системой.
***
Больше полезной информации — в рубрике "Ипотека".