Сложности на пути к приобретению комнаты в квартире
Рассмотрим основные трудности, с которыми может столкнуться гражданин, обратившийся в кредитную организацию для получения ипотеки на приобретение комнаты.
Наиболее часто встречаются следующие случаи:
- Выдавая кредитные средства на покупку одной комнаты в квартире, банк неизбежно сталкивается с дополнительными сложностями обеспечения договора залога.
Дело в том, что при неоплате ипотеки у банка возникнет необходимость продажи заложенного имущества в виде этой жилой площади. А поскольку она является частью имущества третьих лиц, то осуществить в ее отношении какие-либо действия можно только, опираясь на ст. 255 ГК РФ, согласно которой остальные собственники имеют преимущественное право покупки комнат. Нередко получить согласие на другие варианты весьма проблематично. Поэтому комнаты считаются товаром невысокой ликвидности.
Куда более сговорчивыми кредитные организации становятся, когда узнают, что ипотечные средства будут направлены на покупку комнаты в коммунальной квартире. Так, если лицо приобретает последнюю комнату, то квартира перестает быть коммунальной.
- Далеко не все банки предоставляют своим клиентам услуги подобного рода. Это связано с высокими рисками и недостаточными процентными доходами залогодателя при оформлении договора залога недвижимости. Именно поэтому подбор кредитной организации для получения ипотечного кредита на комнату займет у гражданина больше времени, чем на другие объекты недвижимости.
- Банки выдвигают дополнительные требования, касающиеся объекта залога. Чтобы сократить свои риски, кредитные организации прибегают к методу, согласно которому объектом залога служит не покупаемая квартира, а жилая площадь, уже находящаяся в собственности залогополучателя. Подобный оборот дел резко сокращает число лиц, способных надлежащим образом обеспечить кредитные выплаты.
Важно! Кредитные средства под залог недвижимости могут быть предоставлены банком лишь в отношении обособленного объекта недвижимости, а не доли в таковом. Следовательно, приобрести комнату в ипотеку можно лишь в том случае, если объект действительно является отдельной комнатой, а не как это иногда бывает, фактически долей в общей долевой собственности (на квартиру).
Какие банки предоставляют кредит на комнату?
Не каждая кредитная организация занимается подобным видом услуг, которые могут не лучшим образом сказаться на ее прибыли. Выдать ипотечный кредит, направленный на покупку комнаты в квартире жилого дома, готовы только самые крупные банки, имеющие устойчивое положение и постоянный доход.
Некоторые банки отказываются выдавать кредиты на комнаты в жилых домах, построенных раньше 1970 года. Ряд кредитных организаций ограничивает оформление ипотечного залога на комнаты в домах с деревянным перекрытием.
Процедура оформления ипотеки на комнату
Для оформления ипотечного договора лицу, желающему приобрести комнату, необходимо подать соответствующее заявление-анкету в банк. В случае его одобрения, лицо собирает необходимый пакет документов на приобретаемую комнату.
Помимо стандартных данных о жилой площади, ему (а точнее — продавцу) необходимо получить согласие всех собственников квартиры. Данный документ, требующий нотариального заверения, означает отказ кого-либо из владельцев комнаты от преимущественного права ее приобретения в пользу лица, получающего ипотечный кредит.
Когда кредитор одобрит собранные по комнате юридические данные, он приступает к производству независимой оценки предмета залога. Этим предметом может быть как покупаемое жилье, так и уже принадлежащее гражданину. Специалисты удостоверяются, что площадь пригодна для постоянного проживания.
Основные критерии, которыми будут руководствоваться специалисты:
- В соответствии с нормативами допустимых величин, площадь приобретаемого жилого помещения должна составлять не менее 12 кв. м. Данный показатель учитывается, только если у покупателя нет другого официального жилья.
- Наличие работающей отопительной системы.
- Подключенное и исправное электричество.
- Запрещается приобретать жилье, находящееся в жилой площади, признанной аварийной.
Оценка сказывается на сумме ипотечного кредита, она влечет за собой страхование ипотеки. После указанных процессов банк выдает ипотеку.
После этого залогодатель (покупатель комнаты) может оформлять покупку, сделка подлежит государственной регистрации, в результате которой лицо получает свидетельство о собственности на недвижимое имущество.
Требования к приобретаемой комнате
При подборе жилой площади стоит уделить особенное внимание ее юридической характеристике. К примеру, нельзя приобретать недвижимое имущество, если в нем был зарегистрирован без вести пропавший, умерший или осужденный гражданин.
В связи с подобными обстоятельствами лиц снимают с регистрационного учета. Чтобы убедиться в отсутствии подобных сюрпризов, стоит запросить справку о регистрации по месту жительства по приобретаемой площади.
Если покупается комната, которая раньше была долей совместного имущества супругов, необходимо получить согласие на продажу от второго супруга в соответствии с п. 2, 3 ст. 35 СК РФ. Документ имеет юридическую силу только в нотариально заверенной форме.
Полезные рекомендации от специалистов
Не лишним будет отметить еще несколько важных аспектов покупки комнаты по ипотечному кредиту, среди которых:
- Возможность рассмотреть экономный и практичный вариант покупки комнаты в коммунальной квартире. Подобная процедура оформляется большинством банков без дополнительных требований.
- Если кредитная организация отказывает заявителю в выдаче ипотеки на покупку комнаты, в качестве альтернативного способа он может оформить потребительский кредит. Однако такой способ тоже имеет свои минусы. Так, к примеру, общая сумма потребительского кредита, полученного без поручителя, относительно невелика и выдается на небольшой срок под высокие проценты.
- Перед покупкой убедитесь в наличии у продавца комнаты документов о государственной регистрации права собственности и правоустанавливающих бумаг.
***
Итак, если у вас недостаточно средств на получение кредита на квартиру, вы может оформить ипотечный договор на покупку комнаты. Она является полноценным видом недвижимого имущества. При желании вам не составит особых усилий преодолеть все юридические формальности.
***
Больше полезной информации — в рубрике "Ипотека".