Особенности ипотеки под залог недвижимости
Согласно положениям п. 1 ст. 334 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения обязательства должника перед кредитором. Смысл залога заключается в том, что в случае невыполнения обязательства банк имеет право получить удовлетворение за счет переданного в залог имущества.
Вид залога, когда в его качестве выступает жилье, земельный участок либо иная недвижимость, называется ипотекой.
В банковской практике широко распространены два варианта ипотеки под залог недвижимости:
- Получение целевого кредита заемщиком для приобретения жилья (квартиры, дома и т. д.). В этом случае предметом залога автоматически становится купленное жилье. Подробнее об этом виде ипотеки читайте в нашей тематической статье.
- Получение ипотеки под залог имеющейся недвижимости, в рамках которой кредитные средства могут быть потрачены на любые цели.
Принципиальное различие между этими сделками заключается в том, что ипотека под залог жилья, уже имеющегося у должника, предполагает очень широкий диапазон использования заемных средств, например для приобретения автомобиля, другого жилья, оплаты обучения, туристической поездки, вложения денег в бизнес и т. д. Целевая же ипотека проводится только с предварительного согласия банка на приобретение конкретного жилья, которое банк и принимает в залог.
Важно! Ипотека под залог жилья может обеспечивать исполнение обязательства не только его владельца, но и третьих лиц, например его близких родственников. Данную ситуацию нельзя смешивать с поручительством, так как владелец недвижимости будет нести ответственность при неисполнении обязательства должником только в рамках предмета залога, а не всем своим имуществом (пп. 1 и 2 ст. 363 ГК РФ).
Ипотека под залог автомобиля
Поскольку автомобиль не относится к недвижимому имуществу, то вопрос о том, может ли ипотека оформляться под залог машины, вполне логичен.
Закон «Об ипотеке...» от 16.07.1998 № 102-ФЗ в п. 1 ст. 1 прямо говорит о том, что ипотека возможна именно при получении средств под залог недвижимости. Соответственно, юридически правильно говорить о том, что ипотека за счет залога движимого имущества невозможна.
Однако на практике заложить движимое имущество при приобретении или строительстве жилья можно. Так, например, если заемщик берет целевой кредит на постройку объекта недвижимости, который в последующем станет предметом ипотеки, на время строительства в качестве обеспечения возврата кредита банк может принять в залог машину. Также если у банка берется целевой кредит на покупку квартиры, которая станет основным залогом, то дополнительный залог автомобиля или другого имущества может быть принят банком вместо первоначального взноса.
Кредит, цель которого — приобретение машины либо использование денег, взятых под залог машины, на любые цели, не связанные с покупкой недвижимости, называется автокредитом и не подпадает под определение ипотеки.
Сделки, в качестве залога по которым принимается автомобиль, рискованны для банка, поэтому для их заключения тот может потребовать дополнительное обеспечение (за счет другого имущества, передаваемого в залог, привлечения поручителей и т. д.).
Также для постройки своего жилья невозможна и ипотека под залог автомобиля без первоначального взноса, поскольку кредит под залог авто не признается ипотекой. Кроме того, в большинстве случаев первоначальный взнос всё же понадобится.
Ипотека под залог доли в квартире
Порядок залога долей, а также совместной собственности супругов определен ст. 7 ФЗ «Об ипотеке...» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
Так, если квартира находится в собственности супругов и их доли не выделены, то залог такой квартиры возможен только с письменного согласия второго супруга. На практике банки в такой ситуации чаще всего привлекают супруга в качестве созаемщика.
Если же доли выделены, то собственник вправе оформить залог своей доли без ограничений.
Важно! Это правило также применяется и к ипотеке под залог комнаты в коммунальной квартире, где каждому из собственников принадлежит не конкретный объект недвижимости, а лишь доля в праве общей собственности на всю квартиру. Свою долю в коммуналке собственник вправе оформить в залог без каких-либо согласований или разрешений со стороны других совладельцев коммунальной квартиры.
Преимущества и недостатки сделки
Напомним, что главное преимущество ипотеки под залог квартиры — это возможность потратить полученные в кредит средства на любые цели, в том числе и на покупку другого жилья, которое в этой ситуации не попадет в залог. Если же стоимость нового жилья больше передаваемого в залог, то предметом ипотеки придется делать новое жилье, при этом старая квартира также может быть принята банком в залог вместо первоначального взноса.
Еще два преимущества ипотеки под залог дома или квартиры — это простота требований, предъявляемых банком к заемщику, и больший размер кредита, чем в случае взятия обычного потребительского кредита, так как возврат кредита банку гарантирован переданным в залог жильем.
При залоге имеющейся квартиры банку, как правило, не нужны первоначальный взнос, сведения о доходах заемщика, поручители и т. д.
Среди недостатков чаще всего низкая оценка стоимости предмета залога. На практике банки в среднем готовы выдать кредит в размере порядка 80 процентов от рыночной стоимости предмета залога.
Какие банки дают кредит под жилье. Условия кредитования и требования к заемщику
Для банка подобные сделки очень выгодны. Следовательно, оформить такой кредит можно практически в любом российском банке.
Перед оформлением сделки желательно проанализировать максимальное количество предложений по следующим ключевым параметрам:
- Максимальный размер кредита, который банк готов дать заемщику. Банк может выдать значительную сумму, например до 12 или 15 миллионов рублей, однако фактически сумма кредита будет меньше рыночной стоимости предмета залога.
- Срок кредита. В среднем срок возврата подобных кредитов составляет от 1 года до 20 лет.
- Процентная ставка, которая начинается от 8 процентов годовых. Однако в реальности заемщику необходимо быть готовым к 11-14 процентам годовых. При этом процент тем больше, чем меньше информации о клиенте есть у банка.
Ряд банков предлагает и меньший размер процентов, однако подобные льготы доступны при выполнении ряда специальных условий банка, например, необходимо, чтобы зарплата заемщика перечислялась работодателем именно в этот банк.
Также кредит, который берется под залог жилья, часто характеризуется тем, что:
- Банк предлагает ипотеку под залог недвижимости без подтверждения доходов. Отметим, что ряд банков подтверждение доходов все же требуют.
- Банк обеспечивает выдачу ипотеки под залог недвижимости без первоначального взноса на приобретение жилья, так как имеющееся у заемщика недвижимость принимается вместо первоначального взноса (если речь идет об ипотеке, когда основным залогом будет приобретаемее жилье).
Требования к предмету залога и заемщику
К жилью, передаваемому в залог, обычно предъявляются следующие требования:
- Помещение находится в собственности заемщика.
- Право собственности не ограничивается правами третьих лиц и запретами на совершение сделок с имуществом. То есть жилье не должно быть в залоге, под арестом, с жилищными сервитутами.
- Жилье пригодно для проживания. Аварийное, ветхое жилье банк в залог не примет.
- Предмет залога застрахован заемщиком. При этом решать, в какой компании страховать имущество, лучше всего исходя из требований выбранного банка.
- Если жилье приобретено в браке и доли не выделены, супруг должен согласиться на оформление залога либо стать созаемщиком.
Требования к заемщику будут зависеть от того, идет ли речь о классической ипотеке под залог старой квартиры вместо первоначального взноса либо о нецелевом кредите под залог недвижимости.
Если берется обычный нецелевой кредит, то банк чаще всего не требует справки о доходах, не предъявляет особых требований к возрасту заемщика и т. д.
Если же речь идет о классической ипотеке, то, к примеру, Сбербанк предъявляет к заемщику следующие требования:
- возраст от 21 года до 75 лет (последняя дата должна приходиться на момент окончания срока кредита);
- наличие работы сроком не менее 6 месяцев к моменту обращения;
- предоставление подтверждения размера доходов; при этом величина кредита зависит от размера ежемесячного дохода.
Что касается ипотеки без первоначального взноса под залог недвижимости, то это само собой разумеющееся условие, так как имеющееся у заемщика жилье как раз и передается вместо первоначального взноса.
Порядок оформления ипотеки и необходимые документы
Процедура оформления ипотеки, как правило, выглядит так:
- Заемщик подает заявку в банк (лично, либо через сайт).
- Банк предварительно оценивает поданную заявку, заявленную заемщиком сумму кредита, стоимость залога, размер дохода и другие параметры.
- В случае первоначального одобрения заемщику необходимо представить кредитору все необходимые документы. Банк в течение нескольких дней проводит их экспертизу. При этом он оставляет за собой право посетить сдаваемое в залог жилье, о чем сотрудники составят акт. Также в случае сомнений в стоимости залога банк может потребовать проведения оценки в одной из указанных им оценочных компаний. Ряд кредитных организаций и вовсе не станет заключать сделку без обязательной рыночной оценки жилья.
- В случае успешного прохождения проверки документов банк заключит кредитный договор и соглашение о залоге. Также необходимо заключить договор страхования предмета залога, если он не застрахован заемщиком ранее. Банк также может настаивать и на других видах страхования (личного, риска невозврата кредита и т. д.), а в случае отказа от них увеличить размер процентов по кредиту.
- Далее ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре (это может сделать и сам банк по согласованию с клиентом), после чего можно получить деньги, обычно на уже открытый в этом банке счет.
Документы для банка
Примерный перечень документов, которые потребуются для получения кредита под залог жилья, следующий:
- анкета-заявление заемщика, заполняемая на утвержденном банком бланке письменно или в электронном варианте;
- паспорта заемщика и его супруга/супруги, если супруг привлекается в качестве созаемщика;
- свидетельство о браке и брачный договор, если таковые имеются;
- справка о доходах и трудоустройстве (требуют не все банки, но представление этих документов часто влияет на уменьшение размера процентов по кредиту);
- документ, подтверждающий право собственности заемщика на оформляемое в залог имущество;
- выписка из домовой книги, указывающая количество зарегистрированных в жилом помещении граждан;
- заключение оценщика о стоимости залога (обычно делается у оценщика, указанного банком);
- договор страхования жилья (его также желательно оформлять, исходя из требований банка).
***
При наличии всех правоустанавливающих документов на жилье, отсутствии обременений и хорошем техническом состоянии недвижимости оформить ее в залог и получить кредит проблем не составит. Важнее правильно определиться с банком, так как условия кредитования, порядок оформления сделки и перечень документов могут существенно различаться.
Больше полезной информации по теме ― в рубрике «Ипотека».