Общие положения об ипотеке. Какие банки выдают кредиты предпринимателям
Понятие ипотеки устанавливается и регулируется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Фактически это кредит под залог приобретаемой недвижимости. К данному виду кредитования, согласно п. 3 ст. 1 указанного акта, применяются правила ГК РФ о залоге в том случае, если они не противоречат специальному законодательству.
При этом законодатель не регулирует отдельно вопрос получения кредитов под залог недвижимости для индивидуальных предпринимателей, т. е. к нему применяются общие нормы.
Банковские организации в отношении ипотеки жилых помещений (комнаты, квартиры или дома) также не разграничивают процедуры выдачи займов физлицам и ИП. Особенностью является лишь порядок подтверждения дохода и перечень необходимых документов, подтверждающих платежеспособность заявителя. Однако предприниматель может выступать субъектом коммерческой ипотеки объектов недвижимости, которые он использует в своей предпринимательской деятельности.
Перечень объектов, которые могут быть предметом ипотеки, устанавливается п. 1 ст. 5 закона 102-ФЗ. К ним в том числе относится недвижимость, которая используется для предпринимательства, и предприятия (как имущественный комплекс).
В какие банки обращаться
В силу норм закона залогодержателем по ипотеке может быть как кредитная организация, так и иное лицо. При этом не устанавливается, какие банки выдают ипотеку для ИП. Фактически это могут делать любые кредитные организации на общих основаниях.
Какие банки дают ипотеку ИП, можно узнать, только изучив перечень услуг конкретных кредитных компаний. Получить эту информацию можно как при личном визите в такие учреждения, так и на их сайтах. Основные и крупнейшие кредитные фирмы предоставляют как ипотеку в целях приобретения жилья, так и коммерческую ипотеку для приобретения имущества, необходимого для предпринимательской деятельности. Наиболее крупными кредитными организациями такого рода являются Россельхозбанк, Сбербанк, ВТБ и т. п.
Есть еще способ, позволяющий узнать не только о том, какой банк выдает ипотеку для ИП, но и о том, имеет ли он право это делать. Можно зайти на сайт Центробанка РФ и по названию или ОГРН конкретной кредитной организации посмотреть, имеет ли она лицензию на осуществление деятельности.
Ипотека для ИП на ЕНВД, УСН и общей системе налогообложения
Поскольку основным параметром предоставления кредитной организацией ипотечного кредита выступает платежеспособность предпринимателя, важную роль играет система налогообложения, которая применяется им в ходе коммерческой деятельности. Рассмотрим вероятность одобрения выдачи кредита под залог приобретаемого имущества при различных системах налогообложения:
- При общей системе индивидуальный предприниматель, в соответствии с п. 1 ст. 208 НК РФ, уплачивает налог на доходы физических лиц, полученные им в ходе предпринимательской деятельности, что позволяет банкам определить стабильность и величину дохода гражданина и, следовательно, его платежеспособность. Однако в этом случае для банковской организации существуют и риски, поскольку уровень расходов ИП остается неизвестным.
- Упрощенная система с наибольшей долей вероятности позволяет получить ипотеку, если объектом налогообложения на основании п. 1 ст. 346.14 НК выбраны доходы, уменьшенные на величину расходов. Уплата налога с прибыли дает кредитной организации максимально полное представление о финансовом состоянии заявителя.
- Ипотека для ИП на ЕНВД предполагает наибольшие сложности в отношении получения, поскольку платежеспособность в этом случае не подтверждается данными по уплате налогов.
- Ипотека для предпринимателей на патентном режиме налогообложения, предусмотренном главой 26.4 НК, так же затруднительна, как и в случае с применением ЕНВД, поскольку при этой системе уровень доходов определить довольно сложно.
Как ИП взять квартиру в ипотеку: основные условия, порядок получения
Индивидуальных правил по поводу того, как ИП взять ипотеку на квартиру, банками не устанавливается. К данной категории заемщиков применяются общие правила, установленные для физических лиц, с учетом лишь некоторых особенностей.
Условия ипотеки для ИП устанавливаются каждым банком самостоятельно, но можно выделить наиболее часто встречающиеся:
- Требования к периоду осуществления предпринимательской деятельности (не менее 0,5–1 года).
- Возрастные ограничения. Банком устанавливается минимальный возрастной порог, а также максимальный возраст на момент совершения последнего платежа по ипотечному кредиту.
- Доказательства платежеспособности гражданина: первичные бухгалтерские документы, подтверждающие доходы или прибыль, налоговая отчетность, подтверждение наличия права собственности на объекты недвижимого имущества и т. п.
Итак, как взять ипотеку ИП:
- Обратиться с заявкой и необходимым пакетом документов в банковскую организацию.
- Дождаться рассмотрения заявки банком.
- Выбрать (при положительном результате рассмотрения) квартиру, провести ее оценку и сбор иных документов на объект недвижимости.
- Заключить сделку.
О специфике получения кредита предпринимателем в подобных случаях можно прочитать в статье «Ипотека для ИП: особенности получения».
Необходимые документы для ипотеки предпринимателю
Какие документы нужны ИП для ипотеки, определяется условиями предоставления ипотечного кредитования конкретного банка. Таким образом, первое, что требуется от заявителя-предпринимателя (равно как и от физлица), — предварительное обращение в кредитную организацию для получения консультации и разъяснений.
В общем случае перечень документов для получения ипотеки выглядит следующим образом:
- заявление-заявка на выдачу ипотечного кредита по установленной банком форме;
- удостоверение личности гражданина (общегражданский паспорт);
- подтверждение регистрации физлица в качестве ИП (по действующему законодательству таковым является лист записи в ЕГРИП, но также не утратили силу ранее выдаваемые свидетельства о госрегистрации в качестве предпринимателя);
- разрешение на ведение осуществляемой ИП деятельности, если она подлежит лицензированию;
- налоговая отчетность (в частности, налоговая декларация за определенный период);
- правоустанавливающие документы на имущество, которое может быть передано в залог банку в качестве обеспечения обязательств ИП по выплате ипотеки.
При этом стоит помнить, что конкретный перечень зависит также от системы налогообложения, применяемой ИП, и некоторых других параметров заявителя.
Коммерческая ипотека для ИП
Ипотека на коммерческую недвижимость для ИП позволяет предпринимателю развивать и расширять свой бизнес. Залогодержателем в этом случае может выступать как банк (при покупке недвижимости в кредит), так и иное лицо (например, в случае выкупа арендуемого имущества таковым является арендодатель). Мы рассмотрим условия приобретения коммерческой недвижимости с участием кредитных средств банка.
В зависимости от условий того или иного банка коммерческая ипотека для ИП предполагает следующие требования:
- Условие по первоначальному взносу. Не всегда является обязательным, однако величина взноса может оказать существенное влияние на итоговую стоимость кредита.
- Срок выдачи ипотеки. Обычно он не превышает 10 лет.
- Сумма кредита. Как правило, составляет от 500 тысяч рублей до нескольких десятков миллионов.
- Предоставление имущества в залог банка (как самой приобретаемой недвижимости, так и иного).
- Наличие поручителей. Ими могут быть супруги, залогодатели, иные лица.
- Наличие страхования (как жизни и здоровья заемщика, так и переданного в залог имущества).
Для заключения ипотечного договора на приобретение коммерческой недвижимости от ИП потребуются те же самые документы, что и для ипотеки жилого помещения. Их перечень, а также форму анкеты-заявки можно найти на официальных сайтах кредитных организаций.
Кроме того, необходимо будет дать банку письменное согласие на проверку индивидуального предпринимателя. Именно на его основании тот запрашивает кредитную историю гражданина, а также обрабатывает его персональные данные.
***
Таким образом, под ипотекой понимается кредит под залог недвижимости, при этом залогодержателем может выступать как банк, так и иное лицо. Особенность получения ипотечного кредита ИП заключается в специфике подтверждения платежеспособности. Приоритет банки отдают ИП, находящимся на общей системе налогообложения или УСН. Получение ипотеки предпринимателями осуществляется по общим правилам, установленным для физических лиц. Предметом сделки при этом может выступать как жилая недвижимость, так и коммерческая.
***
Еще больше материалов по теме — в рубрике «ИП».