Оформление гаража в собственность — какие документы нужны, кто подает
Государственная регистрация прав на недвижимость в 2019 году осуществляется в ряде случаев одновременно с кадастровым учетом, согласно ч. 3 ст. 14 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — ФЗ № 218). В частности, это актуально для ситуации, когда регистрируется новый гараж.
При регистрации прав собственности на гараж и постановке на кадастровый учет по общему правилу вместе с подачей заявления необходимо представить:
- Документ, удостоверяющий личность.
- Правоустанавливающий документ на гараж.
- Технический документ в виде технического плана. Впрочем, можно обойтись и без такового, если сведения об объекте уже есть в реестре недвижимости либо подготовлены кадастровым инженером и размещены им в электронном хранилище. В последнем случае в заявлении нужно указать номер техдокумента.
При этом важно знать, что существуют и исключения из данного правила (о них мы расскажем далее). Требования к документам для госрегистрации перечислены в статьях 21–24.1 ФЗ № 218.
Можно представить также документ об уплате госпошлины (предполагается, что если он не представлен, то Росреестр получает подтверждение оплаты в рамках межведомственного взаимодействия).
Заявление подают:
- собственник гаража, если построил его сам, получил по наследству или по расписке купил в гаражном кооперативе;
- стороны сделки, если гараж продан, обменян или подарен;
- нотариус или сотрудник нотариальной конторы по нотариально удостоверенным документам (договорам, свидетельствам о праве на наследство) в порядке ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1).
Госпошлина за регистрацию права собственности на гараж
Размер государственной пошлины будет зависеть от следующих моментов:
- Было ли зарегистрировано право на гараж и землю под ним у продавца/дарителя. Отсутствие регистрации требует ее обязательного оформления перед сделкой и уплаты госпошлины за регистрацию прав не только покупателем/одаряемым, но и продавцом/дарителем.
- Является ли гараж капитальным, т. е. тесно связанным с землей, объектом. Если не является, то регистрируется только право приобретателя гаража на землю или обременение земельного участка.
- Предусмотрена ли по договору купли-продажи оплата в кредит после регистрации и планируется ли регистрировать залог по закону переданной недвижимости.
Госпошлина за регистрацию гаража в собственность установлена пп. 22 и 24 ч. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ и составляет:
- 350 руб. — за право на вновь построенный гараж на участке для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества или строительства гаража либо участок, на котором находится гараж, если он предназначен для ИЖС, ЛПХ, строительства гаража, огородничества или садоводства;
- 2000 руб. — за право собственности на иной участок (плюс столько же — за право собственности на вновь построенный гараж на таком участке), полученный по сделке (в результате покупки, дарения, наследования) гараж, регистрацию договора аренды земельного участка под гаражом;
- 1000 руб. — за регистрацию законной ипотеки продавца при оплате гаража после совершения регистрации.
Как оформить только что построенный гараж
Индивидуальный гараж гражданина не рассматривается как объект, подлежащий архитектурному или строительному контролю, вследствие чего Градостроительный кодекс РФ не требует для такой постройки разрешения на строительство (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГСК РФ). При этом ч. 10 ст. 40 ФЗ № 218 поясняет, что для регистрации права собственности на гараж, в отличие от прав на объекты, на которые выдается разрешение на строительство, не нужно получать разрешение на ввод в эксплуатацию (то есть регистрация происходит без правоустанавливающего документа на сам объект недвижимости).
Таким образом, необходимо представить:
- технический план гаража (или его номер в электронном хранилище);
- документ о праве лица, возведшего гараж, на землю под ним (договор аренды или купли-продажи, постановление администрации, выписку из похозяйственной книги, государственный акт на право пожизненного наследуемого владения землей).
Если земельный участок под гаражом ранее не проходил государственную регистрацию, он оформляется по правилам ч. 1 ст. 49 ФЗ № 218. Отсутствие в Росреестре сведений о границах участка влечет необходимость предоставить таковые (например, межевой план или старый землеустроительный документ, выданный гражданину при предоставлении участка).
Гараж же, возводимый для предпринимательских целей, не относится к заявленным в ГСК РФ исключениям и потому требует получения разрешения на строительство. Следовательно, и регистрация права собственности на него совершается при предъявлении не только вышеперечисленных документов, но и разрешения на ввод в эксплуатацию.
Как оформить гараж в кооперативе
Оформление прав собственника на конкретный гараж в кооперативе имеет специфику в связи с наличием единого на потребительский кооператив участка. Это влечет необходимость разделить надел под собственным гаражом и прочий участок. При этом нужно и межевание (у земли под гаражом нет границ и координат), и получение правоустанавливающего документа на конкретный участок и конкретное лицо. За последним необходимо обращаться к представителю собственника земли — обычно это государственный или муниципальный орган. Участок в таком случае продается владельцу гаража по правилам подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.16 и 39.17, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ либо (по желанию гражданина) сдается в аренду. Оба варианта возможны, если гражданин подтвердил свое членство в кооперативе, а кооператив озаботился получением разрешения на строительство.
Владельцы гаражей, не нашедшие перечисленных документов, будут вынуждены признавать право на гараж в судебном порядке (см., обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014). Только после этого они смогут выкупить участок.
Таким образом, для регистрации права собственности на гараж в кооперативе необходимо представить:
- Правоустанавливающий документ на гараж (судебное решение или разрешение на строительство гаражного кооператива, справки о членстве в нем и принадлежности конкретного гаража).
- Документ на землю (постановление администрации, договор с нею).
- Технические документы на гараж и землю.
Документы для регистрации гаража в собственность при покупке
Мы не будем рассматривать приобретение гаража, когда у продавца нет документов (в таком случае нужно будет руководствоваться предыдущим разделом и предварительно документы продавца оформить) — затронем лишь ситуацию, когда к моменту продажи у продавца имеется зарегистрированное право собственности на гараж. Последнее означает, что и участок, и гараж описаны и учтены в кадастре, поэтому для регистрации необходимо представить:
- Правоустанавливающие документы продавца на землю и участок.
- Договор купли-продажи.
ВАЖНО! Договор продажи гаража, заключенный в простой письменной форме, требует совместной подачи заявлений на регистрацию прав всеми сторонами договора (они являются с паспортами в Росреестр или МФЦ и подают документы). Если такой вариант неудобен, можно заключить нотариальную сделку, после чего:
-
поручить регистрацию прав нотариусу — в таком случае самостоятельно посещать регорган или МФЦ вообще не придется (п. 5 ч. 3 ст. 15 ФЗ № 218);
-
сдать документы на регистрацию единолично — это может сделать как продавец, так и покупатель;
-
направить документы по почте — в этом случае подпись на заявлении о регистрации заверяется нотариусом (ч. 12 ст. 18 ФЗ № 218).
Оформление прав на некапитальный гараж
В государственной регистрации нуждаются права на недвижимые вещи и землю. Основной же признак недвижимости — ее тесная связь с землей, т. е. невозможность перенести ее, не причинив ущерба назначению (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Применительно к гаражам это означает, что регистрации подлежат лишь права на гараж на фундаменте, а права на металлические ракушки и контейнеры не нуждаются в регистрации.
Однако размещение любого гаража предполагает использование земли — следовательно, право на землю под гаражом должно быть оформлено. В противном случае собственник земли может чужой движимый гараж отправить на особую площадку для хранения, чтобы освободить участок (апелляционное определение Верховного суда РФ от 09.12.2015 № 117-АПГ15-5).
Таким образом, при оформлении некапитального гаража необходимо купить или взять в аренду землю под ним. Если речь идет о земле в частной собственности, то вопросы ее приобретения определяются соглашением сторон с учетом правил землеустройства. В частности, если собственник большого земельного участка решил разделить его и часть продать для размещения гаража:
- вновь образованные при разделе участки не должны быть больше или меньше установленных градостроительным регламентом размеров (ч. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ);
- запрещаются чересполосица, вклинивание и вкрапление одного участка в другой (ч. 6 ст. 11.9 ЗК РФ).
Государственный или муниципальный участок под некапитальный гараж можно приобрести в собственность или аренду только на торгах (ст. 39.3 ЗК РФ).
***
Таким образом, процедура государственной регистрации прав собственника на гараж зависит от того, на каком участке возведено данное строение и на основании какого документа лицо становится собственником. В зависимости от этих факторов регорганом определяются перечень представляемых бумаг, порядок подачи заявления и размер госпошлины.
Еще больше материалов по теме в рубрике: "Гараж".