Ответственность застройщика за нарушение даты передачи жилья
Закон «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в большей мере направлен на защиту интересов дольщика (чаще всего гражданина), как особенно уязвимой стороны в отношениях по инвестированию строительства. В связи с этим ст. 6 упомянутого закона предусматривает санкции для застройщика в случае срыва предусмотренных в договоре сроков передачи дольщику объекта строительства.
В частности, ч. 2 ст. 6 определяет, что при несоблюдении сроков сдачи объекта застройщик выплачивает дольщику неустойку за каждый день просрочки. Однако далее в п. 3 ст. 6 устанавливается право застройщика предложить дольщику внести изменения в уже заключенный договор в части смещения сроков окончания строительства на более поздние. На практике это выглядит как дополнительное соглашение к договору, содержащее условие о новых сроках окончания строительства, которое застройщик предлагает подписать дольщику.
Подписывать или нет подобное соглашение — личное дело каждого инвестора-дольщика. Однако ввиду этих изменений нужно осознавать один тонкий момент. Если дополнения к договору будут оформлены, а значит, дольщик согласится на изменение сроков сдачи жилья, никаких прав требовать неустойку за просрочку от первоначального этапа окончания строительства у инвестора не будет. Отказ же подписать соглашение об изменении сроков передачи объекта стройки не снимет с застройщика обязанности исполнить договор и сдать дольщику жилье.
В каком размере компенсируется просрочка?
Предписания закона № 214-ФЗ устанавливают ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если инвестор — гражданин, размер неустойки увеличивается в 2 раза.
Таким образом, чтобы рассчитать неустойку, нужно знать 3 показателя:
- цену договора (как правило, это стоимость квартиры, указывается в договоре);
- длительность просрочки (считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, если сроком сдачи указан квартал, то со дня окончания квартала);
- ставку рефинансирования (приравнивается к ключевой ставке по состоянию на начало 2021 года составляет 4,25%).
Чтобы узнать общий размер неустойки, сначала посчитаем неустойку за 1 день:
4,25% (ставка рефинансирования) / 300 = 0,014%.
Если дольщиком выступает гражданин, то умножим полученное число на 2:
0,014 × 2 = 0,028%.
Теперь нужно рассчитать сумму за 1 день просрочки:
цена договора × 0,014% (0,028%)
и полученную цифру умножить на число дней просрочки.
Поскольку недвижимость имеет высокую стоимость, соответственно, и цена договора долевого строительства, как правило, значительна, то размер неустойки может составить внушительные средства.
Кроме того, помимо неустойки с застройщика можно взыскать через суд:
- убытки, которые могли возникнуть из-за срыва сроков строительства (к примеру, расходы на съем жилья);
- штрафные санкции за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя;
- моральный вред;
- судебные расходы.
Видео "Судебные споры с застройщиком. Какие компенсации вам полагаются"
Образец претензии застройщику о выплате неустойки
Единообразной формы претензионного документа по рассматриваемому вопросу закон не предусматривает. Поэтому такое обращение оформляется в обычном для подобных заявлений письменном виде.
Таким образом, образец претензии застройщику о выплате неустойки должен содержать:
- Данные сторон. Буквально с указанием от кого кому пишется претензия.
- Основание возникновения правовых отношений (дата заключения договора и доп. соглашений, если они есть).
- Какое договорное обязательство было нарушено (указывается дата сдачи объекта и то, что передача жилья не состоялась).
- Ссылка на закон, обязывающий в этом случае выплатить неустойку.
- Расчет суммы выплаты.
- Требования. Один из самых важных пунктов претензии. В число своих притязаний необходимо включить не только обязанность застройщика оплатить неустойку в рассчитанной сумме, но и осуществить передачу жилья, а также ответить на претензию в определенный дольщиком срок.
- Обещание в случае игнорирования претензии и требований дольщика обратиться с иском в суд.
- Дату и подпись автора.
Претензию необходимо отправлять по почте заказным письмом с уведомлением или же сдавать под расписку, оставляя себе экземпляр с отметкой о вручении.
Актуальный бланк претензии вы можете скачать на нашем сайте:
***
Больше полезной информации — в рубрике "Досудебные претензии".