Как можно расторгнуть договор аренды
Существует несколько оснований, по которым может быть расторгнут договор:
- По соглашению сторон. Статья 450 ГК РФ определяет, что договорные отношения прекращаются, если обе их стороны согласны на это. Однако расторжение должно быть документально зафиксировано в форме дополнительного соглашения. Срок договора при этом не имеет существенного значения.
- Если договор бессрочный. В тех случаях, когда в договоре не обозначен конкретный срок аренды, он признается бессрочным. При этом каждая сторона вправе остановить его действие, предварительно уведомив об этом другую. Так, срок уведомления по общим правилам составляет один месяц до расторжения. Если же в аренде находится недвижимое имущество, то он увеличивается до трех месяцев.
- Если договор имеет срок. Срочное соглашение заключается не менее, чем на один год. Его расторжение по инициативе одной из сторон, если вторая против, возможно только на основаниях, которые установлены законом или определены в самом тексте договора. Принудительное прекращение договорных отношений в данном случае возможно только по решению суда.
Основания для расторжения
Законом определены различные основания для расторжения договора аренды для его сторон. Они вправе самостоятельно определить дополнительные условия для этого и прописать их в тексте документа.
Для арендодателя
Статья 619 ГК РФ определяет следующие причины, по которым арендодатель вправе требовать прекращения арендных отношений:
- Использование имущества не по назначению;
- Ухудшение состояния имущества;
- Регулярные задержки арендной платы (более двух раз подряд);
- Неуплата взносов на капремонт (при наличии такого обязательства).
Расторжение договора по вышеперечисленным основаниям предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Сначала в адрес арендатора направляется претензия с целью побудить его к исполнению своих обязательств, и только при ее неисполнении подается иск в суд.
Для арендатора
Соответствующие основания для арендатора установлены ст. 620 ГК РФ. К ним относится:
- Воспрепятствование использованию имущества по назначению, отраженному в договоре;
- Обнаружение недостатков имущества, не в договоре;
- Непригодность имущества для целей аренды.
Процедура расторжения
Если в договоре аренды определен ее срок, то инициатору расторжения необходимо направить претензию другой стороне. При отсутствии положительного результата можно обращаться в суд.
Если же документ бессрочный или в самом его тексте предусмотрен пункт о расторжении без дополнительных условий по предварительному уведомлению, то необходимо составить соответствующее уведомление.
Часто в срочном договоре аренды прописывают условие, согласно которому он пролонгируется автоматически на тот же срок, если ни одна из сторон не уведомила о своем желании его расторгнуть. В таком случае предварительное уведомление о досрочном расторжении также является целесообразным.
В соответствии с действующим законодательством, уведомление о расторжении договора аренды должно быть составлено в письменной форме и передано другой стороне в установленные сроки.
Особенности составления такого уведомления:
- Указание даты и места составления, а также полное название должностей, ФИО руководителей и наименование юридических лиц, являющихся сторонами договора аренды.
- Ссылка на то, что это уведомление отправляется в соответствии с условиями договора аренды и законодательством, регулирующим соответствующие отношения.
- Указание причины расторжения договора.
- Указание даты, с которой договор считается расторгнутым.
- Подпись и печать стороны, отправляющей уведомление.
- Отправка уведомления с уведомлением о вручении или заказным письмом.
Независимо от причин расторжения договора аренды уведомление о расторжении должно быть оформлено должным образом. В случае несоблюдения формальностей прекращение договорных отношений может быть признано недействительным, что может привести к юридическим последствиям для сторон сделки.
Образец уведомления
Уведомление составляется в письменном виде в свободной форме. Для него нет унифицированного бланка, поэтому его структуру отправитель определяет сам. Оформить его можно как на простом листе бумаге, так и на фирменном бланке компании.
Отправить его можно почтой заказным письмом с отслеживанием по трек-номеру или с уведомлением о вручении. Также допускается непосредственная его передача получателю с обязательной его распиской о получении.
Получатель, если он не согласен с изложенным в уведомлении, вправе направить возражение и обратиться в суд для соответствующего урегулирования спора.