Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Ст. 9 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214 определяет перечень оснований, по которым участник долевого строительства может:
- самостоятельно, без необходимости обращения в суд отказаться от исполнения условий договора;
- обратиться в суд с требованием о расторжении договора.
Все эти основания — следствие нарушения норм законодательства или условий договора со стороны застройщика. Поэтому если договор прекращен по одному из них, то застройщик не только обязан вернуть вложенные дольщиком деньги, но и выплатить неустойку.
Основания для расторжения договора без суда
К основаниям для одностороннего отказа дольщика, согласно ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214, относятся:
- задержка передачи объекта строительства на срок более двух месяцев;
- наличие существенных нарушений строительных норм и правил, допущенных при строительстве;
- неисполнение требований дольщика об устранении недостатков в переданном жилье либо, в случае отказа, об уменьшении цены объекта, сданного с дефектами.
Порядок
При просрочке сдачи объекта, обнаружении в нем существенных недостатков, делающих эксплуатацию жилья невозможной, либо отказе застройщика за свой счет устранить дефекты,дольщику необходимо:
- Направить застройщику уведомление о решении отказаться от договора. Такое уведомление должно быть отправлено заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214).
- Односторонний отказ от сделки должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого дольщику также необходимо самостоятельно направить или подать лично заявление о внесении изменений в ЕГРН (п. 8 ст. 48 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218). К заявлению в обязательном порядке прилагается копия уведомления застройщика об отказе от договора с отметкой, что оно отправлено по почте.
При одностороннем отказе договор будет считаться расторгнутым со дня, когда застройщику направлено уведомление по почте.
Важно! Если договор расторгнут в одностороннем порядке в течение 20 дней со дня расторжения сделки, застройщик должен возвратить уплаченные деньги и заплатить проценты на эту сумму — 1/300 ставки рефинансирования. Если деньги не вернули, придется обращаться в суд с иском о возврате средств и взыскании процентов.
Основания для расторжения договора через суд
Помимо оснований для одностороннего отказа в ч. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214 обозначены ситуации, когда дольщик может требовать расторжения сделки в судебном порядке.
Для обращения в суд предусмотрены три основания:
- если строительство дома прекращено или приостановлено на неопределенный срок, а исходя из сложившихся обстоятельств очевидно, что дом не будет сдан в срок;
- в случае изменения назначения общего имущества или нежилых помещений в доме;
- при существенных (более 5 процентов) изменениях площади жилого или нежилого помещения по сравнению с тем, что указано в договоре с дольщиком, а также иных значительных изменениях проектной документации строящего объекта.
Порядок
При наличии перечисленных обстоятельств дольщику необходимо подавать иск к застройщику о расторжении заключенного договора. Помимо расторжения сделки суд определит размер неустойки, подлежащей выплате дольщику, а также компенсации понесенных издержек.
В этом случае договор будет расторгнут с момента, указанного в судебном решении. Для внесения изменений в ЕГРН дольщику также необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, а документом, подтверждающим факт расторжения сделки, будет судебное решение.
Обратите внимание! Перед расторжением сделки через суд застройщику нужно направить уведомление об этом. Если застройщик не отвечает 30 дней или отказывается расторгнуть договор добровольно, обращайтесь в суд. При этом приложите уведомление о направлении досудебной претензии.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
У застройщика так же, как и у дольщика, есть право отказаться от договора в одностороннем порядке в случае неисполнения участником долевого строительства финансовых обязательств.
Основания
Основанием для отказа может быть любое из трех нарушений условий договора, которые обозначены в ч. 4 и 5 ст. 5 ФЗ № 214:
- задержка внесения единовременного платежа за строящийся объект в течение двух и более месяцев;
- задержка внесения регулярного платежа также в течение двух и более месяцев;
- систематическое нарушение сроков внесения платежей — для этого дольщику необходимо более трех раз в течение 12 месяцев допустить просрочку регулярных платежей.
Порядок
При наличии желания отказаться от договора с дольщиком и наличии любого из перечисленных оснований застройщику необходимо выполнить все процедуры, которые предусмотрены ч. 3 и 4 ст. 9 ФЗ № 214:
- Направить дольщику заказным письмом с описью вложения предупреждение о необходимости погашения задолженности. Срок, в течение которого дольщик должен погасить задолженность, составляет 1 месяц. Если дольщик в течение месяца не исполнит требование застройщика о выплате долга, не даст ответа либо застройщику придет сообщение почты о том, что дольщик по указанному адресу не проживает, застройщик может расторгнуть сделку.
- Для отказа от договора застройщику нужно направить уведомление дольщику заказным письмом с описью вложения.
- Далее застройщику необходимо направить заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН в связи с отказом от договора. К заявлению прикладывается уведомление с почтовой отметкой об отправке его дольщику.
В случае выполнения перечисленных требований договор будет считаться расторгнутым со дня направления дольщику уведомления об одностороннем отказе застройщика от сделки.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Ст. 421 ГК РФ закрепляет принцип свободы договора, то есть дает право сторонам совместно по своему усмотрению заключать, изменять и расторгать ранее заключенные сделки. Соответственно, стороны в любое время при наличии взаимного волевого решения могут расторгнуть договор долевого участия.
Основания
Специальных оснований для расторжения сделки по соглашению сторон законодательство не предусматривает. На практике к этому способу прекращения договорных отношений прибегают, когда первоначальный замысел сделки утрачен, и в дальнейшем заключенная сделка либо вовсе не имеет смысла, либо становится значительно менее выгодной.
При этом обязательным условием для применения такого способа расторжения договора является обоюдное согласие обеих сторон на прекращение договорных отношений.
Порядок
Направить предложение о расторжении ДДУ по соглашению сторон может любая сторона способом, указанным в самом договоре, или по почте. Если вторая сторона с ним согласится и подпишет соглашение о расторжении сделки, ДДУ будет считаться расторгнутым с указанной в документе даты.
Соглашение о расторжении ДДУ должно быть зарегистрировано в Росреестре, как и сам договор и любые иные изменения в нем. Для этого сторонам с соглашением на руках необходимо совместно обратиться в Росреестр. Либо одна из сторон должна уполномочить на проведение регистрации другую сторону посредством выдачи ей нотариально удостоверенной доверенности. В этом случае заявление на регистрацию соглашения застройщик может подать в электронном виде без участия дольщика.
Соглашение о расторжении договора долевого участия
Соглашение составляется в письменной форме в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для Росреестра). Помимо реквизитов и подписей сторон нужно:
- указать дату, с которой прекращается ДДУ;
- оговорить последствия расторжения сделки (например, в какие сроки и в каком порядке застройщик должен возвратить деньги, каким образом стороны могут компенсировать друг другу нанесенный ущерб, убытки).
Действительным такое соглашение станет только после его регистрации в Росреестре.
***
В законодательстве подробно оговорены основания и порядок расторжения ДДУ при наличии нарушения его существенных условий каждой из сторон. Кроме того, стороны в любое время могут по обоюдному согласию отказаться от сделки путем подписания соответствующего соглашения.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».