Чем регулируется механизм расторжения договора аренды нежилого помещения
Порядок заключения и расторжения договора аренды офиса регулируются ст. 606-625 ГК РФ (глава 34 ГК РФ).
В ст. 619 и 620 ГК РФ определены правила досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке. При этом стороны сами могут придумать и прописать в договоре аренды дополнительные основания для его расторжения.
Ст. 450 и 452 ГК РФ предусматривают возможность добровольного расторжения договорных правоотношений на основании письменного соглашения участников.
Когда стороны могут расторгнуть договор досрочно
Эта статья посвящена расторжению сделки по соглашению сторон, но, возможно, вам будет полезно знать и об иных основаниях для прекращения отношений, если одна из сторон не согласна подписывать соглашение. По общим правилам сделка по аренде нежилого помещения может быть расторгнута не только по соглашению сторон, но и по требованию одного из участников договора в силу обстоятельств, предусмотренных законом.
Так, арендодатель вправе потребовать расторжения правоотношений по использованию помещения досрочно, когда арендатор:
- Применяет имущество не по назначению или вопреки оговоренным условиям. К примеру, помещение предоставлено в аренду под офис, а в нем разводят кур.
- В процессе использования объекта недвижимости портит его, приводит в непригодное состояние.
- Больше двух раз подряд не вносил плату за аренду.
- Не делал текущий или капитальный ремонт имущества в оговоренные сроки. Если эти правила не были предусмотрены в сделке, работы должны проводиться в разумные сроки, при условии что в силу договора или закона такая обязанность лежит на арендаторе.
Арендатор может расторгнуть контракт досрочно, когда:
- Арендодатель не передает помещение во владение или различными способами препятствует использованию арендуемого имущества.
- Предоставленный в аренду объект обладает недостатками, не позволяющими эксплуатировать его в полном объеме. При условии, что такие недоделки не обговаривались при заключении договора и арендатор не мог о них знать.
- Арендодателем не исполняется обязанность по осуществлению капитального ремонта объекта в срок, установленный контрактом. Если периоды работ сделкой не предусмотрены, реставрация помещения производится в разумное время.
- Переданное во владение имущество оказалось непригодным для использования, в случаях, когда арендатор не несет ответственности за его сохранность.
Как составить соглашение о расторжении договора аренды
Если стороны арендных отношений принимают решение о добровольном прекращении сделки, им необходимо составить соглашение. Этот документ представляет собой дополнение к договору аренды. Законодательство не устанавливает четких правил оформления соглашения. Бланка этого документа также нет, однако при его составлении нужно следовать правилам документооборота.
Образец соглашения
Обоюдное решение о расторжении договора составляется в письменном виде (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соглашении указывают сведения:
- Об участниках соглашения и их реквизитах (паспортные данные, Ф.И.О., данные ОГРН, ИНН, наименования организаций).
- О договоре аренды. В этой части необходимо сделать ссылку на договор (номер, дата заключения) и указать, что он подлежит расторжению с момента проставления подписи его участниками в соглашении или в иной момент.
- О возврате имущества. Нужно отобразить, что арендуемое помещение будет возвращено по акту приема-передачи, после оформления которого все обязательства по сделке перестанут действовать.
- Об особенностях помещения на момент возврата. При подготовке этого документа нужно указать общее состояние помещения и возможные недостатки, возникшие после заключения договора.
- О регистрации отмены обременения в Росреестре. Когда сделка заключается более чем на 1 год, в соглашении следует прописать, кому и в какие сроки подать заявление в Росреестр для снятия обременений владения собственника.
- О количестве экземпляров. Указывается, что соглашение изготавливается в двух или трех одинаковых экземплярах, по одному для каждого участника сделки, а возможно, и для Росреестра, если договор был заключен на срок более одного года.
- О порядке разрешения споров. В документе нужно прописать, каким образом будут разрешаться разногласия между сторонами соглашения.
Действия сторон, решивших расторгнуть договор
Арендодатель, намеревающийся прекратить арендные правоотношения, обязан направить арендатору нежилого помещения уведомление с предложением заключить соответствующее дополнительное соглашение.
Указанное уведомление рассматривается в установленный договором срок или в течение 30 дней, если договором данный период не предусмотрен. В указанное время сторона договора, получившая уведомление, должна направить другому участнику сделки ответ о готовности заключить соглашение о расторжении договора. В письме стоит сразу изложить условия и порядок оформления документа.
После чего арендодатель и арендатор составляют соглашение и в оговоренные сроки по акту приема-передачи осуществляется возврат нежилого помещения.
Как передаются площади
При заключении соглашения о расторжении договора аренды необходимо составить акт приёма-передачи арендуемого имущества. В этом документе указываются полные сведения о возвращаемом из временного пользования нежилом помещении, его месторасположение, этаж, общая площадь, кадастровый номер.
Таким образом, в акте должна содержаться исчерпывающая информация о возвращаемом объекте недвижимости и порядке возврата.
Акт приема-передачи нежилого помещения
Документ, на основании которого возвращается и принимается арендуемый нежилой объект, должен включать:
- Полные сведения о передаваемом имуществе.
- Данные о дате возврата помещения с информацией о его техническом состоянии, с учетом допустимого износа.
- Перечень предметов, возвращаемых вместе с объектом недвижимости, а также сведения о возможности их эксплуатации.
- Список документов, подлежащих возврату (если передавались).
- Информацию об отсутствии претензий между участниками сделки.
Акт составляется в двух или трех экземплярах — два для сторон соглашения, а один в Росреестр (если обременение регистрировалось при заключении основного договора).
Нужно ли регистрировать соглашение
Если обременение по основному договору зарегистрировано, он будет считаться расторгнутым только после проведения регистрационных процедур в Росреестре. В противном случае снятие обременения на основании заключенного соглашения по расторгнутому договору регистрировать не нужно.
Обременение регистрируется только в отношении арендных сделок, заключенных на срок более года.
***
Таким образом, если один из участников договора решит прекратить арендные обязательства, это лучше сделать по соглашению сторон. Ведь в нем можно подробно прописать все условия, что позволит быстро и правильно аннулировать правоотношения по аренде и избежать споров. Если же одна из сторон не хочет расторгать договор и не подписывает соглашение, нужно искать другие основания для прекращения отношений.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».