Понятие дарения с обременением
Когда говорят о договоре дарения с обременением, обычно имеют в виду предоставление в дар жилья с правом дарителя пожизненно проживать в нем. Заключение такой сделки вполне законно. Квалифицироваться она будет как смешанный договор, к которому применимы и нормы о дарении, и общие нормы ГК РФ об обязательствах.
Возмездным условие о пожизненном проживании договор не делает, так как не предполагает ни передачи имущества, ни выплаты денег, ни предоставления услуг или выполнения работ взамен. Иными словами, не соответствует критериям возмездности, установленным в ст. 423 ГК.
Право на проживание в подаренном жилье тесно связано с личностью дарителя и отличается следующими особенностями:
- Время его существования ограничено рамками жизни дарителя.
- Оно не является отдельным объектом гражданского оборота.
- Оно не переходит по наследству.
Даритель в дальнейшем не может препятствовать одаряемому распорядиться жильем по своему усмотрению. При этом его право на проживание со сменой собственника недвижимости не прекращается. Интересы нового собственника это не ущемляет: суды считают, что он был свободен в выборе объекта недвижимости и мог отказаться от приобретения жилья с подобным обременением. Если же его обманули, претензии он должен направлять продавцу. Регистрация подобного обременения в ЕГРН на сегодня законом не предусмотрена.
Дарение с обременением в виде пожизненного проживания дарителя имеет существенный недостаток, связанный с тем, что фактически реальная защита незаконно выселенного дарителя возможна только через суд. Единообразная судебная практика по подобным делам отсутствует, и может пройти значительный период времени, прежде чем даритель добьется справедливости.
Что можно и нужно предусмотреть в договоре
Заключение договора дарения с обременением осуществляется в обычном порядке, каких-либо особенностей в процедуре нет. Содержанию же документа нужно уделить особое внимание, т. к. одного лишь указания на право дарителя жить в подаренной недвижимости недостаточно.
Чтобы максимально защитить его права, следует предусмотреть:
- Не только право пользования жильем, но и право владения им. Только правомочие владения (ст. 305 ГК) даст возможность использовать все возможные вещно-правовые способы защиты — причем не только против одаряемого, но и против других лиц (в том числе новых собственников).
- Возможность вселения дарителем других лиц с их конкретизацией и условием, что эти лица также вселяются на безвозмездных началах.
- Порядок пользования жильем.
- Условие о состоянии дарителя на регистрационном учете.
Образец договора дарения с обременением можно скачать на нашем сайте:
Подробнее о заключении договора дарения с условием пожизненного проживания дарителя с примерами из судебной практики рассказывается в другой нашей статье. Также в специальном материале вы можете найти информацию о подаче документов на государственную регистрацию.
Договор дарения под условием
В ст. 157 ГК РФ говорится о сделках, совершенных под условием. Это сделки, права и обязанности по которым возникают только в случае наступления указанного в условиях события. Иногда, говоря о договоре дарения с обременением, имеют в виду именно такую ситуацию.
Некоторые граждане готовы подарить имущество своим родственникам только в случае наступления в жизни последних определенных событий. Например, родители решают подарить ребенку квартиру, если он получит диплом о высшем профессиональном образовании. Возникает вопрос: будет ли иметь силу такое условие, если прописать его в договоре?
Во многих источниках можно встретить фразу «дарение под условием запрещено», при этом приводятся ссылки на различные нормы гл. 32 ГК, регулирующей правоотношения по дарению. Однако ни в одной из норм указанной главы прямого запрета на заключение договоров дарения под условием в целом нет. Учитывая диспозитивный метод регулирования в гражданском законодательстве (разрешено то, что не запрещено) и нормы о свободе договора (ст. 421 ГК), делаем простой вывод: дарение с условием возможно.
Есть лишь одно обстоятельство, которым прямо запрещается обуславливать дарение, — смерть дарителя. В таком случае применяются нормы о наследовании, а не о дарении (п. 3 ст. 572 ГК).
Однако стоит отметить, что дарственную с правом дарителя пожизненно проживать в подаренной недвижимости нельзя назвать сделкой под условием в смысле ст. 157 ГК.
Судебная практика
Приведем три случая, свидетельствующих о возможности заключения договоров дарения с условиями:
- Рассматривая дело об оспаривании договора дарения, суд отметил, что сама по себе его безвозмездность не лишает стороны права включить в него отлагательные условия, если те не связаны со встречным предоставлением (апел. опр. Мосгорсуда от 10.07.2013 по делу № 11-21528).
- Работодатель обязался на основании договора дарения передать квартиру в собственность 2 работников, если последние будут трудиться на предприятии не менее 4 лет. Условие считается соблюденным в том числе при расторжении трудового договора по соглашению сторон ранее истечения указанного срока. После расторжения договора именно по этому основанию работодатель отказался от передачи квартиры в дар. Суд встал на сторону работников, указав, что имел место договор дарения с отлагательным условием, которое наступило (апел. опр. ВС Республики Татарстан от 31.05.2012 по делу № 33-4927).
- Граждане заключили договор займа в виде расписки, при этом займодавец указал, что обязанность по возврату займа аннулируется после приобретения заемщиком автомобиля. Впоследствии он обратился в суд с требованием о возврате займа. Суд квалифицировал расписку как договор дарения под условием. Так как условие наступило (что сторонами не оспаривалось), имущественная обязанность по возврату займа прекратилась (кассационное определение ВС Республики Марий Эл от 27.09.2011 по делу № 33-1656/2011).
Какие условия можно включать в договор дарения?
Условие — это событие, относительно которого неизвестно точно, наступит ли оно.
В ст. 157 ГК различается 2 вида условий:
- Отлагательные — с ними связывается возникновение прав и обязанностей.
- Отменительные — с их наступлением права и обязанности прекращаются.
В качестве примера первого вида условий можно назвать рождение у одаряемого ребенка, получение им диплома об образовании, водительских прав и т. п. С их наступлением у дарителя появляется обязанность совершить действия по передаче дара в собственность одаряемого.
Особенностью договора дарения является то, что относительно него имеются законодательно утвержденные отменительные условия, действующие независимо от того, включены они в договор или нет. Речь идет о безусловном праве дарителя на отмену дарения в случаях, предусмотренных пп. 1–2 ст. 578 ГК РФ, которые таковыми называют:
- причинение одаряемым телесных повреждений дарителю либо покушение на его жизнь или жизнь его родственников;
- небрежное обращение одаряемым с подарком, имеющим высокую неимущественную ценность для дарителя.
В п. 4 ст. 578 ГК говорится о возможности включения в договор такого отменительного условия, как смерть одаряемого в период жизни дарителя. Наступление отменительного условия предполагает возвращение дара к дарителю и прекращение прав на него у одаряемого.
Возникает вопрос: возможно ли предусмотреть другие отменительные условия в договоре дарения, не названные в ст. 578 ГК? Нет, нельзя. Перечень обстоятельств, влекущих отмену дарения, исчерпывающий.
***
Итак, законом допускается заключать договоры дарения с обременением в виде права пожизненного проживания дарителя. Существенных особенностей в процедуре его заключения нет, но определению прав дарителя следует уделить особое внимание. Закон также не запрещает дарственные под условием. При этом отлагательное условие может быть любым (за исключением смерти дарителя). Отменительное же условие, которое можно включить в договор, только одно — смерть одаряемого при жизни дарителя.
***
Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.