Аренда рабочего места для салона красоты — что об этом говорит законодательство
В современной практике нередки ситуации, когда в целях экономии денежных средств арендатор (парикмахер, косметолог или предприниматель схожего профиля) стремится арендовать не весь салон красоты либо отдельное помещение в нем, а лишь определенную площадь и оборудование, которые непосредственно необходимы ему для оказания конкретного вида услуг. В совокупности предметы аренды (и часть площади салона, и оборудование) условно можно именовать рабочим местом, однако использование данного сочетания в договоре некорректно, так как из его содержания неясно без подробного описания, о каком объекте гражданских прав идет речь.
Статья 128 ГК РФ перечисляет объекты гражданских прав, к которым относятся вещи, результаты работ, услуг, имущественные права, а также результаты интеллектуальной деятельности. Термин же «рабочее место» используется в трудовом законодательстве, его определение содержится в статье 209 ТК РФ.
Согласно данной статье таковым признается место, где работник должен находиться в связи с порученной ему работой, которое контролируется его работодателем. Анализ норм указанных статей очевидно показывает, что рабочее место как таковое (в понимании его в рамках трудового законодательства) не является объектом гражданских прав, поэтому не может выступать предметом аренды.
А что на практике?
Наиболее практичным вариантом решения вопроса с арендой рабочего места является переход от данного термина к собственно объектам гражданских прав, которые под ним понимаются. В нашем случае речь идет о помещении (части помещения) — образец договора аренды рабочего места, где термин фигурирует именно в этом смысле, можно скачать по ссылке:
В том случае, если рабочее место обособлено, то есть находится в отдельном помещении (например, кабинете), речь идет об аренде нежилого помещения. Соответственно, к такой сделке применяются правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, которые прописаны в параграфе 1 той же главы.
В статье 130 ГК РФ одним из требований к недвижимой вещи является наличие границ помещения. Поскольку часть помещения априори не может быть внесена в технический паспорт (кадастровый план) объекта недвижимости, передать его в аренду как самостоятельный объект также нельзя.
Судебная практика об аренде части помещения
В качестве юридического обоснования данной позиции можно использовать положения пункта 7 постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых…» от 23.07.2009 № 64. В данном постановлении речь идет о возможности аренды части здания или сооружения, например крыши или несущей стены, для размещения рекламы. Суд указывает на тот факт, что лицо, размещающее рекламу на наружной стене дома, имеет право пользования ею, но не владения. Соответственно, оно лишается ряда прав, которые присущи арендатору (например, истребовать вещь из чужого незаконного владения согласно статье 301 ГК РФ).
Стоит отметить, что статья 606 ГК РФ, раскрывая смысл аренды, указывает на возможность предоставления арендатору только права пользования (исключая владение) вещью. Тем не менее, несмотря на такую юридическую возможность, ВАС РФ избегает применять термин «аренда» в отношении части здания, говоря лишь о пользовании и указывая, что положения ГК РФ об аренде должны применяться лишь по аналогии в части, которая не противоречит существу обязательства.
Например, одно из положений об аренде, которое применимо к договору пользования по мнению ВАС РФ, — правило о государственной регистрации, действующее на основании пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Соответственно, обременение также должно накладываться на весь объект недвижимости.
Таким образом, классическая аренда части помещения не допускается исходя как из положений статьи 130 ГК РФ, так и из сложившейся судебной практики. Предлагаемая же ВАС РФ правовая конструкция, хотя и имеет право на существование и иногда используется на практике, неконкретна и несет в себе значительные риски для обеих сторон при возникновении спорных ситуаций.
Можно ли избежать аренды части помещения
Еще одним способом арендовать рабочее место является заключение договора аренды движимого имущества (принадлежностей), которые необходимы соответствующему мастеру для работы.
В этом случае речь идет об обычном договоре аренды с правом доступа в конкретный салон в определенные договором дни или часы.
Данный вариант договора предоставляет возможность арендодателю сдавать в аренду рабочие места как одному, так и нескольким арендаторам, а также не обременять принадлежащее ему недвижимое имущество правами третьих лиц.
Арендатор же, в свою очередь, приобретает в аренду лишь необходимые конкретно ему принадлежности для работы и не несет дополнительных обязанностей в отношении самого помещения (он не должен производить его текущий ремонт, самостоятельно оплачивать коммунальные услуги и т. д.).
Кроме того, возможно заключение смешанного договора аренды, предметом которого будет являться передача во временное владение и пользование арендатора как помещения, так и иных вещей (например, необходимых для салона красоты).
Аренда кабинета в салоне красоты и сопутствующих принадлежностей — условия сделки, обязанности и ответственность сторон, образец оформления
Допускается арендовать не только помещение в салоне красоты, но и необходимые для работы принадлежности: инструменты, специальную мебель, приспособления и т. д. Субъектами аренды в силу положений статьи 606 ГК РФ являются 2 стороны:
- арендодатель — собственник имущества;
- арендатор — лицо, которому оно предоставляется во временное владение и пользование за плату.
Нормы ГК РФ не устанавливают специальных требований к правосубъектности сторон договора, то есть ими могут быть как граждане, так и организации. Однако рабочее место в таком случае арендуется с целью осуществления предпринимательской деятельности, поэтому предполагается, что речь идет либо об организациях, либо об ИП.
Договор между организациями или ИП в силу статьи 609 ГК РФ заключается только в письменной форме. При этом госрегистрация в Росреестре требуется только в том случае, если предметом соглашения выступает недвижимое имущество, то есть помещение, и срок договора составляет более одного года.
Условия договора
Исходя из требований статьи 607 ГК РФ единственным существенным условием является предмет сделки. Предметом в данном случае могут быть любые вещи, которые в процессе пользования ими не теряют своих потребительских свойств (применительно к салону красоты это зеркала, столы, стулья, разнообразное оборудование и т. д.), а также помещение, передаваемое в аренду.
В договоре, согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, необходимо четко описать характеристики помещения, а также то, какие именно вещи передаются в аренду. Их непосредственную передачу можно оформить при помощи передаточного акта, в котором будет указано, что у сторон нет друг к другу взаимных претензий относительно состояния вещей, их комплектности и т. д.
Арендная плата, согласно статье 614 ГК РФ, определяется сторонами самостоятельно. Эти положения необходимо прописать как можно конкретнее, то есть указать точную сумму, которую арендатор должен уплачивать ежемесячно (еженедельно или за иной период времени), либо механизм ее определения.
Срок аренды стороны имеют право указать — в этом случае речь будет идти о срочном договоре. Если же этот момент в договоре не прописать, то исходя из требований статьи 608 ГК РФ сделка будет заключена на неопределенный период. Практически это означает, что любая из сторон вправе отказаться от дальнейшей аренды в любое время с условием предварительного уведомления о своем решении контрагента за 3 месяца до прекращения сделки.
Условия договора, связанные с арендой помещения как недвижимого имущества
Составной частью предмета договора является передаваемое в аренду нежилое помещение, которое должно быть грамотно описано в тексте документа. Для этого необходимо обозначить его адрес, площадь (если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то и кадастровый номер) в соответствии с техническим паспортом. Данное требование исходит положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ, согласно которым из содержания сделки любым посторонним лицам должно быть понятно, о каком именно имуществе идет речь.
Также в договоре аренды кабинета, согласно статье 654 ГК РФ, должна быть указана цена сделки. Она может быть определена в твердой сумме либо в виде тарифа за 1 квадратный метр площади. Соответственно, общая сумма аренды во втором случае вычисляется путем произведения общей площади кабинета на указанный тариф. Данное условие является существенным, при его неуказании в договоре сделка будет считаться незаключенной.
Что касается срока договора, то на данное условие также распространяются правила статьи 610 ГК РФ. Особенность состоит в том, что при аренде недвижимости о своем намерении расторгнуть договор сторона должна уведомить контрагента за 3 месяца (при аренде движимых вещей этот срок составляет 1 месяц) до предполагаемого прекращения отношений.
Дополнительно требуется перечислить предметы движимого имущества, которые передаются в аренду.
Обязанности сторон
К основным обязанностям арендодателя относятся:
- передача имущества арендатору в исправном состоянии (статья 611 ГК РФ);
- проведение при необходимости (согласно условиям договора) ремонта вещей (статья 616 ГК);
- предоставление доступа в помещение, где находятся арендуемые вещи, а также права пользования коммунальными услугами (электроэнергией, водой, телефонной связью) необходимыми для осуществления предпринимательской деятельности.
В свою очередь, арендатору необходимо:
- использовать имущество по назначению (статья 615 ГК РФ);
- вовремя оплачивать аренду (статья 614 ГК РФ);
- осуществлять текущий ремонт имущества и нести затраты на его содержание (пункт 2 статьи 616 ГК РФ);
- при прекращении сделки возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ).
Среди обязанностей арендатора в договоре также необходимо отметить необходимость получения разрешительных документов для осуществления собственной предпринимательской деятельности, а также соблюдение противопожарных, санитарных и иных норм.
Ответственность сторон
Основания для наступления взаимной ответственности сторон определены в статьях 619 и 620 ГК РФ. Соответственно, мерами ответственности в данном случае являются досрочное расторжение сделки и взыскание причиненных убытков. Практикам необходимо помнить, что в число взыскиваемых убытков, поскольку договор носит предпринимательский характер, может быть включен как прямой ущерб, так и упущенная выгода (статья 15 ГК РФ).
Соответственно, требовать расторжения договора арендодатель вправе, если:
- арендатор использует имущество с нарушением условий договора или не по назначению либо существенно ухудшает его характеристики;
- не вносит арендную плату за два или более периода;
- не производит капитальный, текущий или иной ремонт вещей, когда такая обязанность возложена на него договором.
Право на расторжение сделки и взыскание убытков возникает у арендатора, если:
- арендодатель не предоставил имущество либо создает препятствия для его использования (например, не допускает арендатора в помещение салона);
- имущество непригодно для использования либо стало таковым в течение действия договора;
- арендодатель не выполняет необходимый ремонт имущества, который является обязательным по условиям сделки.
Внимание практиков стоит обратить и на положения статей 619 и 620 ГК РФ, которые указывают, что перечисленный перечень оснований для расторжения сделки не является исчерпывающим. Соответственно, если стороны определяют для себя дополнительные права и обязанности (помимо перечисленных в статьях ГК РФ), они вправе обозначить и меру ответственности за их неисполнение (в рамках гражданского законодательства).
Прочие условия
Среди значимых условий аренды также следует выделить преимущественное право арендатора на продление срока действия договора (подробно о пролонгации арендной сделки рассказывается в нашей тематической статье). Соответственно, если арендатор намерен и дальше пользоваться имуществом, ему необходимо в срок, определенный в контракте (либо разумный срок), уведомить об этом своего контрагента.
В силу требований статьи 621 ГК РФ сделка может быть заключена на тех же или иных условиях. При отказе арендодателя от сделки и сдаче этого же имущества в аренду другому лицу первоначальный арендатор вправе требовать перевода сделки на себя либо возмещения убытков. Кроме того, если по истечении срока сделки арендатор по-прежнему пользуется имуществом и арендодатель не настаивает на ее расторжении, договор автоматически пролонгируется на неопределенный срок.
Обратите внимание, что на права владельца кабинета накладывается обременение. Это означает, что действие договора аренды сохранится даже при смене владельца кабинета, на что указывает статья 617 ГК РФ.
Образец договора аренды кабинета в салоне красоты, то есть обособленного нежилого помещения и вещей, необходимых для осуществления рабочей деятельности, вы можете скачать ниже. Данный образец позволит подготовить собственный документ с соблюдением требований, предусмотренных законом.
***
Таким образом, для оформления арендных отношений законодатель допускает использование как стандартных вариантов соглашений об аренде движимых или недвижимых вещей, так и единого договора, предусматривающего одновременную аренду и нежилого помещения, и необходимых для предпринимательской деятельности принадлежностей. При этом в обоих случаях важно грамотно составить соглашение и отразить в нем все существенные условия.
Еще больше материалов по теме в рубрие: "Договор".