Соглашение об аренде недвижимого имущества по ГК РФ
Порядок заключения рассматриваемого вида договора закреплен в общих нормах § 1 гл. 34 ГК РФ, посвященных аренде, а также (в зависимости от конкретного предмета договора):
- § 4 гл. 34 ГК РФ (в отношении объектов аренды в виде зданий, сооружений и помещений, находящихся в них);
- § 5 той же главы (если во временное владение и пользование передается имущественный комплекс — предприятие).
Договор аренды недвижимого имущества ГК РФ определяет как сделку, по условиям которой одна сторона передает другой недвижимое имущество во временное пользование либо пользование в совокупности с правомочием владения. Иное название договора аренды недвижимости — договор имущественного найма.
Стороной арендодателя по сделке может выступать лицо, которому на праве собственности принадлежит недвижимость либо которое надлежащим образом (доверенностью или договором аренды с правом субаренды) уполномочено на заключение такой сделки.
На основании п. 1 ст. 608 ГК РФ сделка между физическими лицами, не ведущими предпринимательской деятельности, может быть заключена в устной форме, если срок ее не превышает одного календарного года. При большем сроке либо участии в качестве одной из сторон организации форма сделки должна быть простой письменной. Кроме того, важно помнить, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, подлежит госрегистрации.
Существенные условия договора аренды недвижимого имущества
Существенные условия договора определяются по общим правилам абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которым таковыми являются условия, перечисленные в законах в качестве необходимых для конкретного типа сделок. Также к ним относятся условия, которые определены сторонами как существенные, т. е. по ним требуется обязательное достижение соглашения обеих сторон.
Существенным условием договора аренды недвижимости, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, является пункт о предмете. Он должен быть индивидуализирован достаточным образом, чтобы можно было однозначно установить, о каком имуществе идет речь, а также содержать информацию о том, что имущество передается во временное владение и пользование (или только пользование) за плату.
Следовательно, если стороны не описали предмет надлежащим образом, договор между ними может быть признан заключенным на основании судебного решения.
Практика правоотношений в данной сфере и Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (п. 7, 9 и др.), утвержденный приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943, предполагают следующие способы индивидуализации недвижимости:
- Указание в контракте места нахождения имущества, в том числе региона РФ, наименования населенного пункта, улицы, номера дома, строения, помещения и т. п.
- Указание в соглашении кадастрового номера передаваемого в аренду имущества в соответствии с данными кадастрового учета и кадастрового паспорта.
- Отражение в договоре наименования имущества (нежилое помещение, складское помещение, офисное помещение и др.).
- Отражение технических параметров (площади, материалов изготовления, этажности, количества помещений, высоты потолков и т. д.).
Стороны вправе и иным образом дополнить описание предмета — например, указав его назначение или конструктивные особенности.
Что должен содержать договор? Образец арендного соглашения
Договор аренды недвижимого имущества должен содержать и иные условия (однако их отсутствие не влечет признания его незаключенным).
Таковыми условиями являются:
- Размер арендной платы, который может фигурировать как непосредственно в тексте договора, так и в приложении к нему (расчет ежемесячного арендного платежа, график платежей). Отсутствие цены договора в его тексте усложняет взаимоотношения сторон, т. к. цена будет определяться по аналогии, исходя из размера платы в аналогичных условиях.
- Срок действия договора (при отсутствии данного условия он считается заключенным на неопределенный срок).
- Права и обязанности каждой из сторон.
- Форс-мажорные обстоятельства, с наступлением которых стороны освобождаются от исполнения своих обязанностей.
- Порядок пролонгации, преимущественного права на заключение договора на новый срок, правила его расторжения.
Стороны могут включать и иные условия по своему усмотрению, которые носят характер дополнительных или случайных. Образец договора аренды недвижимого имущества можно скачать на нашем сайте по ссылке:
Аренда с последующим выкупом, судебная практика по данному вопросу
Особой формой договора аренды недвижимости является арендное соглашение с правом последующего выкупа переданного в распоряжение и пользование арендатора имущества (подробно об этом договоре рассказано в другой нашей статье).
Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что по данной группе сделок помимо предмета существенным условием является выкупная стоимость.
Подобная позиция озвучена, в частности, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа в постановлении от 26.03.2009 № А19-16776/06-16-54-Ф02-1116/09 по делу № А19-16776/06-16-54 и Федеральным арбитражным судом Московского округа в постановлении от 15.01.2007, 18.01.2007 № КГ-А40/11019-06 по делу № А40-27548/06-85-203.
Также существует мнение, в соответствии с которым существенными условиями договора аренды недвижимости с правом выкупа признаются не только предмет и выкупная цена, но и условия, при которых происходит переход права собственности на арендуемое имущество. Такая точка зрения отражена, например, в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2007 № Ф09-10286/07-С6 по делу № А50-3414/2007-Г-12.
***
Итак, порядок заключения договоров аренды недвижимости ГК РФ регулирует в общих нормах § 1 гл. 34 ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных отдельными параграфами той же главы. Соглашение должно быть оформлено в письменном виде, если хотя бы одной из сторон выступает организация или срок сделки составляет более 1 года. Существенным условием договора является предмет. Все иные условия носят характер дополнительных, отсутствие которых не может служить основанием для признания договора незаключенным. При наличии условия о последующем выкупе недвижимости существенным является указание размера выкупной цены.